Par Stephanie Swiklinski, le 24 Février 2015 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Avec son urbanisme bien pensé, son environnement largement préservé et ses lots correctement dimensionnés, voilà des atouts qui incitent à vivre en lotissement. Alors, pourquoi ne pas tenter l'aventure !

Construisez tranquille...

Acheter une parcelle en lotissement est pour vous un gage de tranquillité. En effet, votre futur terrain présente des garanties non négligeables.

Il est constructible
Votre lotisseur aura demandé préalablement un certificat d'urbanisme à la mairie, qui lui confirmera :
  • le caractère constructible de la parcelle ;
  • les différentes normes architecturales à respecter (ardoises ou tuiles pour la toiture...) ;
  • les règles de densité de construction par rapport à la surface ;
  • les autres contraintes d'aménagement. Un permis d'aménager (obligatoire à partir de 2 lots à bâtir) est également à demander par le lotisseur à la mairie, autorisant la division du terrain avec réalisation ou aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs.
Ce document est primordial puisqu'il autorise l'opération et définit la réglementation vous garantissant un accès à la propriété.

Il est viabilisé
Autre avantage par rapport à l'achat d'un terrain isolé, celui-ci est viabilisé. Il est raccordable aux voiries et aux différents réseaux (eau, électricité, téléphone...). Il vous restera donc à effectuer les branchements entre votre future construction et les réseaux.

Il est borné
Le bornage n'est, par principe, pas obligatoire sauf, par exemple, en lotissement. Le terrain que vous allez acheter aura donc été préalablement délimité par un géomètre-expert, par la pose de bornes.
Ce bornage permettra de vous rassurer pour l'avenir. Personne ne pourra venir contester les limites de votre terrain ! Mais il n'y a pas d'avantages sans contreparties...

...mais construisez encadré

Avant de signer une promesse de vente, vous devez consulter attentivement certains documents ! Ils vont vous renseigner à la fois sur les contraintes relatives à la future construction, mais également sur la vie du lotissement. Le lotissement obéit, en effet, à des règles qui lui sont propres !

Le cahier des charges
C'est un document de droit purement privé, établi de manière contractuelle. Il n'est pas obligatoire. Il permet de fixer les règles internes du lotissement en ce qui concerne l'implantation des maisons, l'interdiction de construire sur certaines parties du lot, la destination des constructions, les règles précises d'urbanisme concernant éventuellement les clôtures et les plantations, etc.

Fixer les droits et les obligations des co-lotis et régir la vie collective en lotissement : voici les deux rôles principaux du cahier des charges !

Le règlement du lotissement
Le règlement du lotissement quant à lui est bien spécifique, car il ne comporte que des règles d'urbanisme concernant l'implantation des bâtiments, l'aspect extérieur des constructions ou les clôtures. Il peut aussi fixer des règles sur le plan architectural avec certains types de matériaux à utiliser ou couleurs à respecter pour la construction.

Attention, ces spécifications peuvent être beaucoup plus strictes que celles prévues par le PLU (Plan local d'urbanisme) applicable sur votre commune. Précisons qu'il existe des lotissements avec cahier des charges et/ou règlement de lotissement. Si c'est le cas, vous devrez respecter "à la lettre" les  dispositions de ces documents.

Et le Plan local d'urbanisme ?
Même pour un achat en lotissement, il est recommandé de s'assurer de la faisabilité de son projet avant de signer une promesse de vente. Dans cette perspective, la mairie peut produire un certificat d'urbanisme opérationnel qui renseignera sur les possibilités de construction du terrain. Mais l'acheteur peut aussi consulter le Plan local d'urbanisme (PLU) ou le Plan d'occupation des sols (POS) s'il est toujours en vigueur.

Et à défaut, dans les petites communes, il est possible de consulter la carte communale. Ces documents donnent des précisions sur les règles de construction ainsi que les zones à risques naturels ou technologiques. Ils renseignent également sur les futurs projets d'aménagement locaux. Ces documents sont consultables auprès du service d'urbanisme de la commune où se situe le lotissement.

Par ailleurs, le Code de l'urbanisme prévoit que les règles d'un lotissement deviennent caduques au bout de 10 ans.

Ensuite, c'est le PLU ou autre document d'urbanisme en tenant lieu qui s'appliquera. La loi ALUR a, quant à elle, supprimé la possibilité qui était offerte aux co-lotis de maintenir les règles issues des documents du lotissement après 10 ans.

La construction d'une maison individuelle est une opération complexe. Renseignez-vous bien auprès de votre notaire qui vous donnera toutes les explications nécessaires pour ne pas vous engager à la légère et faire le bon choix dans l'achat de votre terrain.
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