Par Christophe Raffaillac, le 17 Décembre 2014 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

L'achat sur plan, une équation à plusieurs inconnues, mais facile à résoudre avec la VEFA. Prix, délais et caractéristiques du bien n'ont plus de secret, tout est prévu dans le contrat de vente et le déroulement du chantier est démontré par a + b.

VEFA : le neuf au service du logement

La construction de logements serait-elle en panne ? C'est bien ce que l'on est en droit de penser au regard des récents chiffres du secteur qui confirment un net recul des mises en chantier. Avec un peu plus de 300 000 logements commencés depuis les 12 derniers mois, cela représente une baisse de 11,4 % sur 1 an.

Pour relancer la construction, la boîte à outils a été complètement revisitée. Les normes de construction vont être assouplies pour limiter le coût des logements à l'arrivée. Le financement reçoit de vrais coups de pouce avec le Prêt à taux zéro nouvelle formule, accessible à un plus grand nombre de ménages. Et la fiscalité n'est pas oubliée, car les investisseurs peuvent désormais déduire leur achat au niveau des impôts, tout en louant à un ascendant ou un descendant.

L'achat d'un logement neuf intervient dans le cadre d'une Vente en état futur d'achèvement (VEFA). Elle est strictement encadrée par la loi. Une formule d'autant plus sécurisante qu'elle vient d'évoluer au plan juridique en recourant désormais à une garantie extrinsèque, qui renforce les droits du client acheteur.

Dans ces conditions, le promoteur réserve un lot dans un programme de construction immobilière, en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie. Cet avant-contrat est appelé "contrat de réservation" ou "contrat préliminaire". Ne laissez rien au hasard tout au long du processus d'achat qui va comporter 3 grandes étapes.

Étape n°1 : le contrat de réservation

En pratique, une vente en état futur d'achèvement est toujours précédée d'un avant-contrat par lequel le promoteur va réserver à l'acquéreur un lot déterminé du programme de construction : le contrat de réservation.

Comme vous ne pouvez visualiser le bien acheté, tout a été prévu pour vous protéger ! Le contenu du contrat de réservation doit répondre à certaines obligations légales. À peine de nullité, il doit être établi par écrit et contenir les indications essentielles relatives à l'immeuble, à la description du logement, à la qualité de la construction, aux délais d'exécution des travaux...

C'est également à ce stade que vous pourrez prévoir avec le promoteur les éventuels aménagements que vous souhaitez apporter à la construction ou aux prestations prévues (remplacement de la moquette par du parquet, douche à la place de la baignoire...). Tout est affaire de négociation et donc de diminution ou de majoration du prix de vente !

À SAVOIR : en cas de précipitation de votre part, pas de stress ! Vous avez 7 jours (à compter de la remise du contrat signé) pour changer d'avis, sans avoir de motif à fournir.

Lors de la signature du contrat de réservation, vous devrez verser un dépôt de garantie. Son montant est plafonné, selon la date prévisionnelle du contrat de vente définitif :
  •  5 % maximum dans le cas d'une signature dans un délai d'1 an ;
  • 2 % si signature dans un délai de 2 ans ;
  • aucun dépôt si le délai pour la vente excède 2 ans.
Si vous faites un emprunt, pensez à intégrer à votre contrat une condition suspensive d'obtention du prêt. En cas de refus de la banque, vous pourrez ainsi vous désengager et récupérer votre dépôt de garantie. Attention ! La loi permet au promoteur de fixer dans le contrat de réservation un prix de vente ferme et définitif ou un prix prévisionnel.

➡ Conseil : assurez-vous que le contrat de réservation prévoit la date où le contrat de vente définitif pourra être signé et les conditions relatives au dépôt de garantie (art. R 261-28 à R 261-31 du Code de la construction et habitation)

Étape n°2 : le contrat de vente définitif chez le notaire

Lorsque l'opération de construction est bien avancée et que le promoteur a signé un certain nombre de réservations, vous prendrez un rendez-vous chez votre notaire pour signer le contrat d'acquisition.

Au moins un mois avant cette date, le texte complet du projet d'acte vous aura été adressé par l'office notarial, par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous avez donc un délai légal de réflexion vous permettant de faire part à votre notaire de vos éventuelles observations.

Ce contrat est impérativement conclu par acte authentique chez un notaire. Il doit contenir des indications obligatoires protégeant l'acquéreur :
  • description de l'immeuble ;
  • prix, modalités de paiement et révision éventuelle ;
  • délai de livraison ;
  • garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par l'acquéreur.
Le paiement du prix de votre logement s'effectue au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Il doit respecter un échéancier prévu par la loi.
  • 35 % du prix à l'achèvement des fondations (20 % dans le cas d'une maison individuelle) ;
  • 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses) ;
  • 95 % à l'achèvement des travaux (installation des éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble).
Le solde de 5 % est payable à la livraison de l'immeuble (15 % pour une maison individuelle), sauf en cas de contestations liées à une non-conformité avec ce qui était prévu au contrat de réservation.

➡ Conseil n°1 : exigez des attestations relatives à l'avancée des travaux.  Réalisées par des professionnels (architectes ou bureaux d'études), elles confirment que le chantier a bien atteintle stade correspondant au pourcentage du règlement exigé.

Étape n°3 : la livraison du logement

Une fois les travaux achevés, le promoteur fixe une date pour que vous preniez possession de votre logement (on parle de "livraison").

Soyez attentif, car c'est à ce stade que vous pourrez vous rendre compte des vices de construction (parquet mal posé par exemple). N'hésitez pas à vous faire accompagner d'un professionnel du bâtiment.

À l'issue de la visite approfondie du logement, un procès-verbal de livraison sera établi. Il y a alors 3 possibilités :
  • Possibilité 1 : vous ne constatez aucun défaut d'exécution et acceptez la livraison sans réserve, vous payez le solde du prix et le promoteur vous remet les clés.
  • Possibilité 2 : vous relevez des défauts de conformité (absence de placard par exemple) et faites des "réserves" dans le procès-verbal. Vous avez le droit de consigner le solde du prix de vente chez un tiers (banque, notaire) jusqu'à la mise en conformité du logement.
  • Possibilité 3 : vous constatez des défauts de conformité importants vous empêchant d'habiter la maison ou l'appartement : vous pouvez refuser la livraison ! Pas de remise des clés, ni de paiement du solde du prix, tant que les réparations n'ont pas été effectuées.
Si des choses vous ont cependant échappé à la livraison, tout n'est pas perdu ! Une garantie de 2 ans assure le bon fonctionnement des équipements et une garantie de 10 ans vous couvre en cas de dommages mettant en danger la solidité du bâtiment (ces délais courent à compter de la réception des travaux). Vous allez, par conséquent, bénéficier des garanties suivantes :
  • la garantie de parfait achèvement d'1 an couvrant tous les désordres signalés à la réception, en plus de ceux apparus et notifiés dans l'année de cette réception ;
  • la garantie biennale de 2 ans protégeant des désordres qui affectent le bon fonctionnement des éléments d'équipement indépendants du gros oeuvre ;
  • la garantie décennale de 10 ans visant les défauts qui altèrent la solidité de la construction ou la rendent impropre à son utilisation (effondrement, défaut d'étanchéité, corrosion, etc.).
À cela s'ajoutent les garanties financières, indispensables pour démarrer la commercialisation de l'immeuble. Elle a pour objectif de vous assurer que le bâtiment s'achèvera même en cas de défaillance de celui-ci. Cette assurance doit désormais être fournie par un tiers, organisme bancaire, assureur... dans le cadre de la garantie extrinsèque.

➡ Conseil : comparez les offres des syndics et faites jouer la concurrence pour une bonne gestion de la copropriété. La loi Alur réforme les règles, avec des honoraires fixés de façon forfaitaire et des prestations particulières facturées séparément. Dans les ensembles de plus de 10 lots, un compte séparé est imposé, "sans frais supplémentaires pour les copropriétaires".
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