Par Christophe Raffaillac, le 11 Janvier 2013 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

À nouvelle année, nouveaux défis ! Voilà qui résume bien la situation que va devoir affronter le neuf en 2013. De toute évidence, ses qualités intrinsèques devraient jouer en sa faveur. Immonot a réalisé un test complet pour mesurer ses performances.

Test "confort" : SATISFAISANT

2012 n'a pas été un bon millésime pour l'immobilier neuf. La fin du dispositif Scellier et la baisse des taux d'intérêt n'ont pas suffi à remotiver la clientèle. Au 3e trimestre 2012, la baisse des transactions était supérieure de 30 % par rapport à la même période de l'année 2011. Le neuf a-t-il les moyens de rebondir en 2013 ? Verdict.

Avantages : Avec ses formes contemporaines, ses équipements dernier cri et ses intérieurs "très tendance", le neuf ne manque pas de charme. Il peut aussi se targuer de proposer des logements à la fois ergonomiques, lumineux et spacieux. La plupart des résidences disposent de loggias ou balcons, d'une place de parking pour chaque lot, d'un ascenseur, voire même d'un local à vélos. En outre, les logements collectifs profitent de techniques de construction leur assurant une excellente isolation phonique.

Inconvénients : Comment le bâtiment va-t-il se comporter à l'épreuve du temps ? Certains matériaux, préconisés pour les constructions de type Bâtiment basse consommation (BBC), doivent encore faire leurs preuves au niveau longévité. Sur le plan pratique, les placards ou penderies sont parfois aux abonnés absents dans certains appartements de type T2 ou T3. Un oubli pénalisant à l'usage !

Test "environnement" : EXCELLENT

Avantages : Le Label Bâtiment basse consommation (BBC) et la nouvelle Réglementation thermique 2012 (RT 2012) apportent au neuf la palme de la performance énergétique. Les logements sont très économiques à l'usage, un critère déterminant pour les occupants. La RT 2012 impose une consommation énergétique primaire inférieure ou égale à
50 kWhEP/m²/an en moyenne. Les techniques mises en oeuvre pour la construction offrent une excellente résistance thermique en toute saison, pour isoler du chaud comme du froid.Quant aux modes de chauffage, ils font largement appel aux énergies renouvelables (pompes à chaleur, géothermie...) ou à des chaudières à condensation, très respectueuses de l'environnement.

Inconvénients : En réponse au phénomène de densification urbaine, qui doit permettre de revitaliser les centres-villes, les promoteurs ne disposent que d'une surface de terrain limitée pour bâtir. Dans certains cas, les architectes doivent réaliser de véritables prouesses pour que tous les logements soient à la fois confortables, pratiques et bien exposés ! Mieux vaut être vigilant sur l'orientation du bien lors d'un achat en Vente en état futur d'achèvement (VEFA) !

Test "fiscalité" : SATISFAISANT

Avantages : Investisseurs "hâtez-vous", car des avantages fiscaux prennent fin au 31 mars 2013. Le dispositif Scellier est prolongé durant le 1er trimestre 2013 lorsque les acquéreurs se sont engagés, de façon certaine, avant le 31 décembre 2012. Pour mémoire, le Scellier permet de réduire de son impôt de 13 à 22 % du prix du logement, à condition de le louer pendant 9 ans.

Inconvénients : Successeur du Scellier, le Duflot devrait autoriser une réduction d'impôt atteignant 18 %. Toutefois, les montants de loyers pourraient fondre de 20 %. L'avantage fiscal ne serait valable qu'au sein des zones A, A bis et B1, là où la demande locative est la plus forte. La loi de Finances 2013 va bientôt lever le voile sur cette nouvelle niche fiscale.

Test "frais d'acquisition" : SATISFAISANT

Avantages : C'est un des atouts majeurs du neuf. Alors que les frais d'acquisition dans l'ancien s'élèvent à environ 7,5 % du prix du bien, ils ne se chiffrent qu'à 3 % dans le neuf. Heureusement, car au niveau de la TVA, l'immobilier neuf passe à la taxe...

Inconvénients : À l'inverse de l'immobilier ancien qui en est exonéré, le taux de TVA qui s'applique lors d'une acquisition dans le neuf s'élève à 19,6 %. Une contribution fiscale qui alourdit sensiblement le coût de revient du projet. Dans le cas du logement social, c'est le taux réduit de 7 % qui est applicable. À partir du 1er janvier 2014, le gouvernement prévoit que le taux de TVA à 19,6 % soit relevé à 20 %.

Test "financement" : EXCELLENT

Avantages : Pour tous ceux qui projettent d'investir, profitez du contexte favorable sur le plan du financement. Les taux de crédit ont retrouvé leur seuil plancher, atteint courant 2010, et ils se situent actuellement à 3,20 % sur 15 ans. Par ailleurs, les primo-accédants peuvent bénéficier d'aides attrayantes avec le  Prêt à taux zéro+ (PTZ+), qui permet de financer jusqu'à 38 % du prix du logement sans intérêts (pour une construction BBC en zone A).

Inconvénients : Une des principales contraintes d'un achat en VEFA ou projet de construction, c'est que le remboursement des mensualités démarre avant que le logement ne soit occupé, pour être habité ou loué. Il est possible de limiter les charges en acquittant des intérêts intercalaires, mais cela alourdit la facture totale !

Test "prix" : DÉCEVANT

Avantages : Dans le contexte actuel, promoteurs et constructeurs ne manquent pas d'accorder des remises allant jusqu'à 10 %. Ils proposent aussi des offres exceptionnelles sur le prix de certains équipements comme la cuisine ou la salle de bains...

Inconvénients : Le neuf coûte 30 à 40 % plus cher que l'ancien. Mais en immobilier aussi, "le coeur a ses raisons que la raison ne connaît point" !

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