Par Marie Christine Ménoire, le 5 Octobre 2012 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

L'achat d'un terrain à bâtir est un acte important. Choix, contraintes, règles d'urbanisme, avant-contrat, permis de construire... voici quelques informations pour tenter d'y voir plus clair !

Où trouver un terrain ?

Votre notaire est très bien placé pour vous aider à trouver un terrain. Par sa connaissance parfaite du marché, il est le partenaire idéal pour vous accompagner dans votre recherche ! Vous pouvez aussi chercher par le biais d'annonces immobilières, (sur le site www.immonot.com par exemple !), et, source moins connue, auprès des géomètres.

Quelle différence entre un terrain isolé ou en lotissement ?

Un terrain isolé n'est pas forcément viabilisé, ce qui veut dire que les travaux de raccordement aux différents réseaux publics ne sont pas réalisés. Si la vente d'un terrain non viabilisé est légale, les travaux de raccordements représentent un coût certain dont il faut tenir compte dans la négociation !

Si vous êtes intéressé par ce type de terrain, vérifiez en mairie qu'il est bien constructible. Vous pouvez aussi contrôler sa surface au service cadastre de la mairie et, éventuellement, la faire confirmer par un géomètre.

Un terrain en lotissement donne la certitude d'acheter un terrain, à la surface clairement définie, constructible et viabilisé, démarches et travaux étant pris en charge par le lotisseur. Toutefois, pour qu'il soit commercialisable, l'arrêté d'autorisation de lotissement doit être déposé à la mairie où vous pourrez le consulter.

Qu'est-ce qu'une "division parcellaire" ?

Un vendeur qui dispose d'un grand terrain peut envisager, souvent pour des raisons financières, de le diviser pour le vendre en lots. Attention : la réforme de l'urbanisme qualifie de "lotissement" la plupart des détachements destinés à la construction (art. L. 442-1 du code de l'urbanisme) : renseignez-vous auprès de votre notaire !

Quelle est l'importance de l'emplacement du terrain ?

Lors du choix de votre terrain pensez à :

  • L'orientation. Elle a une grande influence sur la construction. Pensez à l'exposition au soleil, aux vents dominants : ils moduleront vos factures de chauffage de manière positive... ou négative !
  • Le point de vue : la vue imprenable est rarement garantie... Si, face au terrain que vous convoitez, l'espace est libre, dites-vous qu'il risque de ne pas le rester...
  • La situation. Usine à proximité, bruits de circulation, éloignement des transports en commun...

Faut-il tenir compte de la forme ou de la pente d'un terrain ?

C'est essentiel ! La forme peut avoir des conséquences sur les possibilités de construction. Le permis de construire peut être refusé si le terrain est trop petit ou si la longueur de la façade est insuffisante, par exemple. Selon la configuration, vous pourrez aussi être contraint de construire en limite de la propriété voisine, ce qui n'est pas forcément de votre goût...

De même, une pente trop forte, pouvant provoquer des ruissellements, nécessitera des travaux de terrassement coûteux. Et un terrain trop arboré demandera des travaux de déboisement... Tenir compte de ces paramètres, dès le choix du terrain, permet d'éviter mauvaises surprises et désagréments ultérieurs !

La nature du sol a-t-elle une influence sur le terrain ?

S'il coûte moins cher, un mauvais terrain peut nécessiter des dépenses supplémentaires : étude de sol, fondations spéciales... Les bons sols sont rocheux, constitués de sable, de graviers. Les terrains composés d'argile, de limon, de terre de remblai, sont moins stables...

Votre observation et votre bon sens peuvent vous aider lors de la visite. Mais vous pouvez aussi questionner les voisins, la mairie. Des doutes subsistent ? Seule l'étude de sol pourra les lever.

Certains terrains ont une servitude... En quoi cela consiste ?

Il en existe de deux types : privée ou publique. L'une comme l'autre limitent votre droit de propriété et contraignent vos possibilités de construction. La servitude privée peut résulter d'un accord : c'est le cas des servitudes de passage, par exemple. La servitude publique consiste en passages de câbles, canalisations publiques... Les servitudes doivent figurer sur le certificat d'urbanisme et, évidemment, sur l'acte authentique.

Comment se raccorder aux réseaux publics ?

Eau, gaz, électricité, téléphone, assainissement... si votre terrain n'est pas viabilisé, il vous faudra faire réaliser ces raccordements. Il est impossible d'en chiffrer le coût car de nombreux paramètres peuvent faire varier les prix... parfois au point de vous faire renoncer à votre projet. Renseignez-vous sur les équipements publics existants et sur la possibilité de vous y raccorder.

Pensez que, plus votre terrain est isolé ou éloigné du centre-ville, plus le coût sera dissuasif...

Si votre terrain est en pleine campagne, il faudra prévoir un assainissement non collectif.

Les travaux de raccordements peuvent vous permettre de bénéficier d'aides, de l'Anah notamment : renseignez-vous !

Attention : les communes, dans le cadre du PLU (plan local d'urbanisme) peuvent imposer une surface de terrain minimale pour l'installation du dispositif d'assainissement non collectif : une raison supplémentaire pour le consulter !

Quelles démarches à faire avant de se lancer ?

Si vous avez trouvé le terrain de vos rêves, la première chose à faire est de demander un certificat d'urbanisme (CU) à la mairie. Ce document administratif vous donnera toutes les informations sur les règles d'urbanisme, les éventuelles servitudes, le régime de taxes et participations applicable au terrain concerné, l'état des équipements publics existants ou prévus. Il indiquera également si le terrain peut être, ou non, soumis à un droit de préemption.

Vous pouvez également consulter le PLU (plan local d'urbanisme) à la mairie : vous aurez ainsi une idée de l'évolution de l'environnement autour du terrain.

Le cadastre n'ayant pas de valeur juridique, vous pouvez faire appel à un géomètre pour faire établir un bornage et disposer ainsi d'une surface exacte au m2 près.

Comment réserver un terrain ?

Vous avez trouvé le terrain de vos rêves, effectué toutes les vérifications en mairie... il est temps de le réserver ! Un avant-contrat signé chez votre notaire vous apportera une sécurité maximale. Il comportera toutes les informations sur l'origine de la propriété du terrain vendu, la description précise du terrain et sa surface exacte, les éventuelles servitudes privées ou publiques, la notification de l'absence d'hypothèque.

Comme votre notaire sera chargé ultérieurement de la rédaction de l'acte authentique, son intervention pour l'avant-contrat n'entraînera pas de coût supplémentaire.
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