Par Marie Christine Ménoire, le 5 Octobre 2012 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

L'achat sur plan (ou VÉFA) consiste à acquérir une maison ou un appartement dont la construction n'est encore qu'au stade de projet. Vous ne pouvez donc pas visualiser le bien (sauf sur les plans) ni le visiter.

Un contrat de réservation comme avant-contrat

Le contrat de réservation engage le vendeur et l'acquéreur. En contrepartie d'un dépôt de garantie, le promoteur réserve un lot déterminé.

Le déroulement des opérations à venir est repris dans le contrat de réservation. Il doit également contenir, sous peine de nullité :

  • une description du logement (surface habitable approximative, nombre de pièces principales, liste des dépendances...)
  • la situation dans l'immeuble ou le lotissement (étage, orientation...)
  • la qualité de la construction et des matériaux utilisés. Ces informations seront communiquées dans une notice descriptive annexée au contrat
  • le prix prévisionnel de vente et les éventuelles modalités de révision
  • le délai dans lequel l'acte de vente pourra être signé une condition suspensive d'obtention du prêt
  • les conditions légales relatives au dépôt de garantie.
Suite à l'envoi du contrat de réservation, l'acquéreur a 7 jours pour renoncer au projet.

Le contrat de vente définitif

La date de la signature du contrat de vente définitif est prévue dans le contrat de réservation. Elle doit être respectée par le promoteur. Au moins un mois avant cette date, un projet d'acte de vente doit être adressé à l'acquéreur ; il pourra ainsi vérifier qu'il est conforme à ce qui était convenu.

Pour être valable, le contrat de vente doit comporter certaines mentions obligatoires : description de l'immeuble, prix et modalités de paiement, date de livraison, pénalités en cas de retard de livraison, garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur...

Un paiement échelonné

Lors d'un achat sur plan, le paiement s'effectue au fur et à mesure de l'avancée des travaux, suivant un échéancier prévu par la loi, sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix de vente total :

  • 35 % du prix à l'achèvement des fonda­tions (20 % dans le cas d'une maison individuelle)
  • 70 % à la mise hors d'eau, c'est-à-dire lorsque les ouvrages de couverture, d'étanchéité et de pose des baies extérieures sont achevés (45 % pour une maison)
  • 95 % à l'achèvement des travaux : installation des éléments d'équipements indispensables à l'utilisation du logement... (85 % pour une maison)
  • le solde de 5 % (15 % pour une maison)est payable à la livraison, sauf en cas de contestations liées à une non-conformité avec ce qui était prévu au contrat.
Dans ce cas, le solde est consigné dans une banque ou chez un notaire jusqu'à la réalisation des travaux correspondants.

Cet échéancier peut être modifié lorsque le promoteur est dispensé de garantie financière d'achèvement. C'est le cas lorsque la construction présente des caractéristiques interdisant le moindre doute sur son achèvement. On dit alors qu'il y a une garantie "intrinsèque d'achèvement" (par exemple si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier...).

La livraison de l'immeuble et vos garanties

C'est lors de la réception du logement que doit être versé le solde du prix d'acquisition. En contrepartie, le promoteur remet les clés. Cette étape est essentielle. C'est en effet à ce stade que surgissent d'éventuels vices de conformité ou de construction.

Il y a vice de conformité lorsqu'un élément n'est pas conforme à ce qui était prévu (par exemple de la moquette a été posée au lieu du parquet initialement prévu). Dans cette hypothèse, le solde que verse l'acquéreur pourra être consigné sur un compte spécial chez le notaire jusqu'à ce que le vendeur résolve le problème.

Le vice de construction correspond à un travail mal exécuté. L'acquéreur pourra alors exercer une action en garantie devant le tribunal de grande instance, dans l'année suivant la prise de possession du logement. Cette démarche peut déboucher sur une diminution du prix ou l'obligation pour le vendeur d'effectuer les réparations.

Mais les soucis peuvent n'apparaître qu'au fil du temps. Dans ce cas, il est possible de faire jouer la garantie biennale qui assure le bon fonctionnement des équipements (hors gros oeuvre) pendant deux ans à compter de la livraison.

Si les dommages compromettent la solidité du bâtiment, c'est la garantie décennale qui sera mise en jeu. L'acquéreur dispose d'un délai de 10 ans, à compter de la réception des travaux, pour agir contre le constructeur.

Ce dernier doit alors effectuer les réparations à ses frais.

Le dépôt de garantie pour confirmer son intention d'achat

Le montant du dépôt de garantie dépend de la date prévisionnelle de signature du contrat définitif. Sous peine de nullité du contrat, il est au maximum de :

  • 5 % du prix prévisionnel fixé dans le contrat de réservation, si la vente doit être signée dans un délai d'un an
  • 2 % du prix prévisionnel fixé dans le contrat de réservation, si la vente doit être signée dans un délai de 2 ans.
Cette somme devra vous être restituée par le promoteur, sans aucune retenue, ni frais, ni indemnité si, par exemple :

  • le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire
  • l'un des éléments d'équipement prévus dans le contrat de réser­vation n'est pas réalisé
  • l'immeuble ou la partie d'immeu­ble, ayant fait l'objet du contrat, présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus, une réduction de valeur supérieure à 10 %.
Pour connaître la liste complète des cas de restitution du dépôt de garantie : art R261-31 du Code de la construction et de l'habitation.

Savoir lire un plan !

Pas facile de visualiser ce que sera un logement une fois terminé. Le plan peut vous y aider ! Il vous indiquera la disposition, la proportion des pièces et leur accès...

Lors de la lecture du plan, certains points, qui peuvent passer pour des "détails", ne doivent pas être négligés pour éviter des désagréments lorsque vous serez chez vous.

Vous devrez porter toute votre attention sur :

  • l'orientation. Votre confort et votre consommation d'énergie seront directement liés à cet élément. L'idéal est d'avoir les pièces à vivre au sud pour profiter au maximum de la lumière et de la chaleur naturelle
  • l'implantation des fenêtres et des ouvertures de portes (leur débattement est dessiné avec leur sens d'ouverture). Imaginez la luminosité de chaque pièce pour visualiser l'éclairage dont vous allez avoir besoin
  • les surfaces de chaque pièce. Elles sont indiquées sur le plan, de même que les hauteurs sous plafond. Soyez très attentif à cet élément, car on se retrouve très vite avec des pièces trop petites
  • la disposition des pièces. Réflé­chissez à la façon dont vous allez évoluer d'une pièce à l'autre. Vous ne devez à aucun moment être gêné dans vos déplacements. La circulation doit être fluide et "logique".
Vous devez vous sentir à l'aise, quelle que soit la situation. Pensez aux zones de passage, posi­tion­nement du mobilier, rangements et placards.
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