Par Christophe Raffaillac, le 5 Octobre 2012 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Faire construire a un côté exaltant avec tout le bonheur que cela procure à la clé, mais l'envers du décor, c'est que le suivi des travaux peut parfois s'avérer déroutant ! Les constructeurs ont le "tour de main" pour orchestrer le chantier.

AVANTAGE n°1 : un pro de la construction

Si les constructeurs ont aujourd'hui pignon sur rue, c'est parce qu'ils ont une parfaite maîtrise des métiers du bâtiment, mais aussi car ils offrent de sérieuses garanties pour la réalisation de l'ouvrage. La construction d'une maison, tel un Mécano, comporte différentes étapes qu'il vaut mieux franchir dans les règles de l'art pour éviter les délais interminables et les mauvaises surprises à l'arrivée ! Votre magazine vous dévoile comment le constructeur se met à l'oeuvre...

AVANTAGE n°2 : le permis c'est dans la poche

Depuis sa réforme de 2007, le permis de construire a vu sa procédure d'instruction écourtée (2 mois maximum) et ses modalités d'octroi simplifiées.

Pour que la demande de permis ait des chances raisonnables d'avoir une suite favorable, mieux vaut confier la constitution du dossier à un constructeur de maisons individuelles. Ce dernier va s'assurer que toutes les pièces et conditions sont réunies pour lancer la procédure. Il va établir 4 exemplaires du formulaire Cerfa n°13406*02 à remettre à la mairie de la commune où se situe le terrain.

Un extrait de la demande de permis de construire doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et rester affiché tout le temps de l'instruction du dossier, c'est-à-dire pendant au moins 2 ou 3 mois.

=> En cas d'acceptation, la décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal qui est adressé à l'intéressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

=> En cas de refus du permis, le demandeur a la possibilité de solliciter la mairie pour qu'elle revoie sa position. Cette requête s'effectue par lettre recommandée avec avis de réception dans les 2 mois suivant le refus. Si cette tentative échoue, le constructeur sait que son client dispose de 2 mois, à compter de la date de refus, pour saisir le tribunal administratif.

AVANTAGE n°3 : le contrat de construction

Une fois le plan de financement bouclé et le terrain trouvé, on peut endosser l'habit de maître d'ouvrage et consulter un professionnel qui s'engage sur la base d'un Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) !

Le CCMI est préconisé lorsque l'on fait construire un immeuble d'habitation, qui peut de surcroît avoir un usage professionnel, et qui ne comporte pas plus de deux logements (cas d'un particulier qui veut loger une personne de sa famille ou qui désire se procurer un revenu complémentaire).

Le CCMI se présente sous 2 formes différentes :

  • avec fourniture de plan : le constructeur propose différents modèles, ou bien aménage le plan proposé par le maître de l'ouvrage, et dans tous les cas se charge de la construction
  • sans fourniture de plan : le client ou maître d'ouvrage procure le plan au constructeur qui se charge des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau (charpente et couverture) et hors d'air (menuiseries extérieures).

Mais la force du CCMI, c'est de prévoir des dispositions qui assurent de réelles garanties au niveau :

  • des caractéristiques techniques incluant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et équipements indispensables à l'utilisation
  • du coût forfaitaire et définitif de la maison
  • de la référence de l'assurance dommages-ouvrage
  • du délai d'exécution des travaux et les pénalités de retard de livraison
  • de l'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister, lors de la réception, par un professionnel habilité pour cette mission...
L'autre avantage du CCMI, c'est que les règlements sont échelonnés en fonction de l'avancée de la maison :

  • 15 % à l'ouverture du chantier
  • 25 % à l'achèvement des fondations
  • 40 % à l'achèvement des murs
  • 60 % à la mise hors d'eau
  • 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air
  • 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

AVANTAGE n°4 : l'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage est souvent incluse dans les contrats proposés par les constructeurs de maisons individuelles. Mieux vaut cependant le vérifier et, à défaut, y souscrire avant l'ouverture du chantier.

À titre d'information, le coût d'une assurance dommages-ouvrage se situe entre 2 % et 6 % du montant de la construction. Le taux le plus bas est celui généralement proposé par les constructeurs.

En cas de sinistre ou de malfaçon, l'assurance dommages-ouvrage permet d'obtenir le paiement des réparations incombant à la garantie décennale, sans attendre qu'un tribunal ait déterminé les responsabilités de chaque professionnel (architectes, entrepreneurs, etc.).

D'une durée de 10 ans à partir de la date de réception des travaux, l'assurance dommages-ouvrage couvre les vices et malfaçons menaçant la solidité de la construction, les désordres remettant en cause la destination de l'ouvrage (défauts d'étanchéité ou d'isolation).

D'où l'une des clauses du Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui prévoit que l'assurance dommages-ouvrage soit obligatoirement souscrite par le constructeur ou le maître de l'ouvrage.
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