Par Marie Christine Ménoire, le 5 Octobre 2012 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Aïe ! Votre rêve s'est transformé en cauchemar et votre joli nid douillet se lézarde de partout... Pas de panique ! Plusieurs niveaux de recours sont possibles lorsque fissures et affaissements apparaissent. Suivez nos explications !

La réception des travaux : le point de départ des garanties

La réception des travaux est une étape déterminante. C'est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter "l'ouvrage". La réception donne lieu à un procès-verbal dans lequel seront consignées "les réserves", (points défaillants relevés).

C'est la réception qui déclenche les délais de garantie et donc de mise en oeuvre des assurances si nécessaire.

Avant la réception, le maître d'ouvrage bénéficie d'une garantie contractuelle. Cela lui permet d'intervenir s'il estime que les travaux en cours ne sont pas conformes à ce qui a été convenu (par exemple, si la construction n'est pas implantée conformément aux plans, si les matériaux utilisés ne sont pas ceux prévus dans le marché...).

Après la réception, 3 niveaux de garantie sont prévus par la loi.

La garantie biennale : 2 ans après réception des travaux

La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) couvre, pendant 2 ans à compter de la réception des travaux, les éléments d'équipement "non incorporés" pouvant être remplacés ou retirés sans endommager le gros oeuvre. Il s'agit notamment des portes, fenêtres, persiennes et volets, canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines et revêtements de toutes sortes. Le maître d'ouvrage doit solliciter la mise en oeuvre de cette garantie par courrier recommandé avec avis de réception, en décrivant les désordres constatés.

À défaut d'accord amiable avec le constructeur ou l'installateur, une action en justice sera nécessaire.

La garantie décennale : 10 ans pour constater les dommages !

La garantie décennale, prévue aux articles 1792 et suivants du Code civil, est sans doute la plus connue du grand public. Elle est valable 10 ans à compter de la réception des travaux. Chaque corps de métiers participant à la construction (constructeur, architecte, entreprise, artisan) doit obligatoirement souscrire une garantie décennale. Cette assurance couvre tous les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à son habitation. Il s'agit de ceux :

  • qui compromettent la solidité de l'ouvrage (mauvaise tenue de la charpente, insuffisance des fondations entraînant un affaissement du bâtiment...)
  • qui affectent l'ouvrage dans un de ses éléments constitutifs ou d'équipement et le rendent impropre à sa destination (défaut d'étanchéité à l'air des menuiseries, infiltrations d'eau provenant d'un défaut d'étanchéité d'une terrasse, fissurations...)
  • qui affectent la solidité d'un élément d'équipement indissociable de la construction (carrelages à refaire, etc.).

L'assurance dommages-ouvrage : réparations exigées !

L'assurance dommages-ouvrage permet d'obtenir le paiement des réparations incombant à la garantie décennale, sans attendre qu'un tribunal ait déterminé les responsabilités de chaque professionnel (architectes, entrepreneurs, etc.).

  • Durée de la garantie : elle commence à l'expiration de la garantie de parfait achèvement et s'achève 10 ans après la réception des travaux. Soit une durée de 9 ans. Elle doit être souscrite avant le début des travaux.
  • Ce qu'elle couvre : cette assurance obligatoire peut être souscrite selon le cas par le promoteur, le constructeur de maisons individuelles ou le maître d'ouvrage (qu'il traite directement avec un architecte et un entrepreneur) ainsi que les auto-constructeurs. Elle permet d'être indemnisé en cas de sinistre compromettant la solidité de l'immeuble ou le rendant inhabitable (fissure d'un mur porteur, infiltrations...).
Important : le défaut d'assurance dommages-ouvrage est pénalement sanctionnable (jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 75 000 euros d'amende), sauf dans le cas d'une construction faite par un particulier. Cependant, si celui-ci revend son bien dans les 10 ans, il peut être tenu pour responsable des malfaçons apparaissant après la vente. Idem s'il revend un bien ayant subi une importante rénovation depuis moins de 10 ans.
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