Par Christophe Raffaillac, le 8 Juin 2016 dans J'ACHETE - Je deviens propriétaire

SCI, 3 lettres qui peuvent constituer le sésame pour acheter. La Société civile immobilière permet de gérer et transmettre un bien. Une bonne formule pour devenir propriétaire à plusieurs, comme le rappelle Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire.

Si la SCI (Société civile immobilière) anime souvent les conversations des acquéreurs, c’est parce qu’ils y voient une bonne occasion pour accéder au rang d’investisseurs. La SCI, même si elle ne garantit pas le succès, offre de vrais atouts dans un projet immobilier. Non seulement elle permet d’assurer la bonne gestion d’un bien au plan patrimonial, mais en plus elle ne manque pas d’intérêt au niveau successoral. Que ce soit pour anticiper la transmission, protéger son concubin en cas de décès, prévenir d’éventuels conflits entre héritiers ou bien encore éviter l’indivision et ses blocages… autant de cas où la SCI dénoue les situations. Comme en témoigne Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, la SCI permet de trouver les bons leviers pour acheter à plusieurs et d’apporter des réponses personnalisées en fonction des acheteurs.

En quoi la SCI permet-elle de faciliter les donations ?

Stéphanie Swiklinski : Quand vous faites la donation d’un immeuble à un proche, vous devez régler des droits de donation. Inconvénient : ce calcul ne prend pas en compte le passif lié au bien. En créant une SCI, et en y intégrant un ou des immeubles, le donateur transmet des parts sociales qui tiennent compte du passif. Ce qui permet de réduire le montant des droits de donation. Cette technique est également utilisée quand des parents veulent faire une donation à leurs enfants, tout en gardant le contrôle de leur patrimoine immobilier. Cela revient à effectuer une donation de parts sociales de SCI comprenant un immeuble, tout en conservant un droit de regard, mais aussi “son mot à dire”. Pour cela, il suffit de garder suffisamment de parts sociales afin d’exercer un contrôle sur le bien dans l’avenir. Dès la rédaction des statuts, il faut préciser que les parents deviennent co-gérants de la SCI, et se dotent des pouvoirs les plus larges pour continuer à gérer le patrimoine familial.

La création d'une SCI permet-elle d'éviter l'indivision ?

Stéphanie Swiklinski : En cas de décès des propriétaires, les héritiers recevront des parts de société correspondant à leurs droits dans la succession. Ainsi, la SCI évite l’indivision entre les enfants. Comme cela oblige les héritiers à s’entendre sur toutes les décisions, il en résulte souvent des désaccords, voire des situations de blocage. Avec une SCI, les décisions sont adoptées en fonction des conditions prévues dans les statuts. Ainsi, un enfant ne pourra pas exiger de récupérer sa part. S’il veut le faire : il devra vendre ses titres de société à un autre membre de la SCI.

Pourquoi la SCI favorise-t-elle l'achat et la gestion d'un immeuble à plusieurs ?

Stéphanie Swiklinski : Cette formule permet d’acheter à plusieurs un bien immobilier simplement. De cette façon, les parts sociales seront réparties en fonction du montant des apports de chacun dans la SCI. Il s’agit d’un moyen de “convertir le bien immobilier en papier”. On le dématérialise en quelque sorte afin de faciliter les opérations sur le bien et la répartition des droits. Certains logements ou immeubles représentent une charge conséquente pour les acquérir personnellement. La SCI donne la possibilité de se regrouper pour atténuer cette problématique. Une formule qui peut s’envisager pour acheter une résidence secondaire ou un immeuble locatif, par exemple.

Info utile : demandez à votre notaire de rédiger les statuts de votre SCI !

Comment faut-il procéder pour créer une SCI ?

Stéphanie Swiklinski : Surtout, il convient de faire appel à un professionnel du droit pour élaborer les statuts de la société. Bien sûr, vous pouvez prendre le risque de les rédiger par vos propres moyens, mais je ne peux que recommander de faire appel à un notaire. De toute façon, si vous apportez un immeuble à la SCI, le passage chez votre notaire est obligatoire pour assurer la publicité foncière. La rédaction de chaque clause revêt une grande importance, notamment celle relative à la répartition des pouvoirs. Une fois signés par les associés, les statuts devront être enregistrés aux impôts et déposés au greffe du Tribunal de Commerce. Ils feront l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales. Vous devrez ensuite immatriculer votre société au Registre du Commerce et des Sociétés pour qu’elle dispose d’une existence juridique. Vous recevrez alors un extrait KBis, ce qui correspond à l’acte de naissance de la SCI.

Propos recueillis le 01/06/2016 par Christophe Raffaillac

Exemple chiffré

Une SCI (composée de M. et Mme seuls associés) a acquis un immeuble financé par un emprunt. L’immeuble a une valeur aujourd’hui de 260 000 euros. L’emprunt restant dû s’élève à 60 000 euros. L’immeuble peut-il être transmis à leur enfant unique par donation sans aucun droit de mutation ?
En SCI : oui. En effet, les parts de la SCI d’une valeur de 200 000 euros (260 000 - 60 000  = 200 000) peuvent être transmises par chaque parent pour 100 000 euros chacun et bénéficier ainsi de l’abattement de 100 000 euros en ligne directe. Sans SCI, les droits de mutation seraient calculés sur une base de 60 000 euros (260 000 - 200 000 = 60 000), l’emprunt n’étant pas déductible.

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