Par Valérie Ayala, le 7 Avril 2016 dans J'ACHETE - Je deviens propriétaire

Premier poste de dépenses des ménages, le logement occupe une place particulière dans le coeur des Français. 58 % sont d'ailleurs propriétaires de leur résidence principale. En ville, surtout dans les métropoles, l'habitat se décline sous une forme plurielle... Une donne qui se confirme en 2016 !

C’est comme ça : au xxie siècle, on n’achète plus comme hier. Politiques publiques successives, contraintes normatives et fiscales ont, en effet, contribué à faire évoluer le droit immobilier. À le complexifier aussi. En 15 ans, plusieurs règles sont ainsi venues “corseter” les programmes immobiliers neufs : économie d’énergie, accessibilité aux personnes handicapées, isolation phonique, diagnostics de performance énergétique, état des risques naturels et technologiques… sans oublier les diagnostics de sécurité (gaz, amiante, plomb…) et l’incontournable loi Carrez ! Avec l’allongement de la durée de vie, l’éclatement de la cellule familiale, l’accroissement du chômage, nos modes de vie et de consommation se sont modifiés.

De nouvelles manières d’acheter, parfois “plus communautaires” ont émergé, comme l’habitat participatif. D’autres, comme la copropriété, demeurent, mais s’adaptent. Aujourd’hui, encore plus qu’hier, qu’on soit seul ou en couple, le logement se vit, se gère, se conçoit et se décline sous toutes ses formes plurielles. Entre libertés et… contraintes.

Millefeuille immobilier
Aujourd’hui, ce sont près de 4 000 normes qui viennent réglementer le secteur de la construction et plus de 1 000 articles.

« Les notaires veulent optimiser le droit de la propriété immobilière »

Habitat participatif : concevoir à plusieurs et en toute liberté !

En 2016, on peut être propriétaire à plusieurs, sans forcément “tomber dans l’indivision”. Plus communautaire, moins onéreux et souvent plus solidaire, l’habitat participatif permet d’acheter “autrement”. Consacré par la loi ALUR de 2014 (qui l’a doté de deux statuts, la coopérative d’habitants et la société d’autopromotion), il gagne peu à peu du terrain. Des villes, comme Strasbourg, l’encouragent. En Île-de-France, une quinzaine de projets, essentiellement sur Montreuil, devraient voir le jour. Le principe de l’habitat partagé est simple : plusieurs personnes mutualisent leurs ressources pour concevoir, réaliser et gérer un immeuble destiné à leur habitation. Le bien est composé d’espaces privés (les logements) et partagés : salle de jeux, buanderie, atelier de bricolage, jardin potager, etc. Il s’agit, en quelque sorte, d’une nouvelle forme de “copropriété” à dimension plus humaine, façon “auberge espagnole”.

C’est surtout une autre façon de devenir “acteur de son cadre de vie” et de s’inventer un habitat sur mesure, souvent plus écolo, doté de matériaux nobles soigneusement choisis (le bois par exemple). Gros avantage : le coût de l’acquisition est généralement plus abordable (15 à 20 % en dessous du prix du marché !) car on partage l’addition. Les charges sont également réduites : dans l’habitat collectif, il n’est pas nécessaire d’avoir un syndic, donc c’est bonus ! Chacun met la main à la pâte… et un peu d’eau dans son vin, histoire de conserver de bonnes relations avec les autres propriétaires !

L’exemple de Maître Tourelle
M. et Mme Brigadier, M. et Mme Colonel, M. et Mme Sergent, M. et Mme Inspecteur sont amis de longue date. Ils se rendent chez Me Tourelle, car ils ont vu un très grand terrain et souhaitent y faire construire ensemble un petit immeuble pour avoir leur logement. Ils expliquent au notaire qu’ils rêvent aussi d’avoir une salle de sport équipée, ayant conscience qu’installer un banc de musculation dans un appartement nécessite de la place. De plus, ils pourraient tous en profiter à toute heure !

Me Tourelle leur répond : « sans le savoir, vous êtes en train de me parler de l’habitat participatif. Il est désormais possible de mutualiser la construction et de partager des espaces communs tout en gardant des espaces privés. Cela vous permettra de réduire le coût de la construction, car vous ne payerez que le coût réel, soit en moyenne une déduction de 20 % du coût de la construction. Vous serez au centre de votre projet et déciderez vous-même des plans et des matériaux. Le législateur a créé des structures spéciales pour permettre ce type de logement alternatif ». (source : CSN)

Copro : liberté bien ordonnée... et gestion à plusieurs !

Cela ressemble un peu à une “démocratie de proximité”. Dotée d’un régime vieux de 50 ans et des poussières (loi du 10 juillet 1965), recadrée par la loi Alur, la copropriété concerne, en France, près d’un quart des logements. Ils sont essentiellement situés en zone urbaine. Acheter par ce biais permet de devenir à la fois propriétaire d’un espace privé (à commencer par son logement !), mais aussi de partager un espace commun : cages d’escaliers, ascenseurs, espaces verts, etc. Pour que cette “petite collectivité” vive en bonne intelligence (et en bonne harmonie !), chaque copropriétaire a donc des droits et des obligations. Le fameux règlement de copropriété détermine le cap à tenir. Chaque propriétaire participe aux charges de la copropriété, en fonction d’une quote-part (les “tantièmes”) qui tient compte notamment de la superficie du “lot”.

Bien que répondant à des règles précises, la répartition des charges est néanmoins source de litiges.
Selon la Direction des affaires civiles et du Sceau (janvier 2016), sur les 42 500 litiges de copropriété portés devant les tribunaux en 2014 (+ 30 % en 10 ans), la plupart ont porté sur des charges. Dans 70 % des cas, il s’agissait de charges de copropriété impayées ! Leur forte augmentation (+ 17 % sur 3 ans) y est pour beaucoup. Aujourd’hui, elles s’élèvent entre 22 et 45 euros le mètre carré par an. Ce qui ne va pas sans faire grincer les dents des copropriétaires et a pour conséquence de faire réfléchir à deux fois les candidats à l’acquisition. Pour certains spécialistes de l’immobilier, l’avenir passe par des copropriétés sans charges.

Un rêve en passe de devenir réalité à Paris où la future résidence « Edison Lite » pourrait apporter un début de réponse à l’horizon 2018. Les charges y passeront à la trappe, rien que ça ! La parade ? Elles seront compensées par les revenus perçus par la copropriété. En effet, l’immeuble abritera des commerces en sous-sol et au rez-de-chaussée. Une partie des locaux sera louée par la copropriété et l’autre sera vendue par les promoteurs. Le prix de la vente réduira celui des logements. La construction sera donc financièrement autosuffisante. On vit décidément une époque formidable !

La proposition des notaires de France lors de leur congrès annuel à Nantes
Chaque année, les notaires se retrouvent en congrès. L'édition 2016 a pour thème le droit de l'immobilier. Les notaires y feront des propositions pour simplifier et améliorer notre droit. Lors du 112e congrès des notaires de France, les notaires proposeront notamment de faciliter l’établissement de parties communes spéciales sur des lots précis en lien avec les géomètres-experts. En effet, les copropriétaires paient souvent des charges pour l’entretien de parties dont ils ne profitent pas…

Pour certains spécialistes de l’immobilier, l’avenir passe par des copropriétés sans charges. Un rêve en passe de devenir réalité à Paris où la future résidence « Edison Lite » pourrait apporter un début de réponse à l’horizon 2018.

L'immobilier en bref

Combien ça coûte ?
1er poste de dépenses des ménages, le logement représente près d’un cinquième de leurs revenus.
Près d’un tiers des Français propriétaires de leur résidence principale n’ont pas fini de rembourser leur emprunt.

58 %
C’est le nombre de ménages propriétaires de leur résidence principale en 2015.
On en comptait 56 % en 2001, 57,2 % en 2006 et 57,9 % en 2013. 80 % d’entre eux occupent une maison.

Dur, dur pour les jeunes…
Entre 1998 et 2010, le pouvoir d’achat immobilier des 20-25 ans a été divisé par deux en moyenne dans les grandes métropoles de province. Il est devenu quasiment nul sur Paris.

Sur 100 logements…
83 sont des résidences principales ! Leur nombre augmente d’environ 1 % par an. Il était de 28 millions en 2014.

En Europe
En 2013, 41,1 % de la population de l’UE vivaient dans des appartements, un tiers dans des maisons indépendantes et 24 % dans des maisons mitoyennes. C’est en Espagne (65,4 %), en Lettonie (65,3 %) et en Estonie (63,8 %) que la proportion de personnes vivant en appartement était la plus élevée.

3 défauts minimum
Humidité, isolation thermique, problème d’évacuation d’eau, installation électrique dégradée… 10 % des logements, en France, présentent trois défauts majeurs. On estime à 160 000 le nombre de logements à n’avoir pas de w.-c. intérieurs et à 120 000 ceux qui ne possèdent ni douche, ni baignoire.

Plus petit ou plus grand ?
La taille moyenne des logements en France est stable depuis 12 ans. En 2011, elle était de 89,6 m2 et en 2013 elle atteignait 90,9 m2. Les tendances sont toutefois différentes en fonction du type d’habitat (individuel ou collectif). Ainsi, la taille des maisons est passée de 108,1 m2 à 112,2 m2. En revanche, celle des appartements a diminué, passant de 65,2 m2 à 63 m2.

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