Par Valérie Ayala, le 2 Février 2016 dans J'ACHETE - Je deviens propriétaire

C'est décidé, 2016 sera pour vous l'année de l'investissement immobilier ! Mais entre la construction et la rénovation, votre coeur balance... Rapide état des lieux pour vous aider à prendre votre décision.

1. Je construis...

Faire construire une maison à votre image, c’est un peu un rêve de gosse. Une sorte d’aboutissement personnel. Si le jeu en vaut la chandelle, vous ne devez toutefois pas vous voiler la réalité : avant de poser définitivement vos valises dans votre jolie maison, il vous faudra patienter pendant au moins une année entière… et emprunter parfois un chemin semé d’embûches !

• Les +

Dans la construction, tout est possible (ou presque…). Vous pouvez tout imaginer. Votre maison sera à votre image, elle correspondra exactement à vos souhaits : distribution et dimensions des pièces, choix des matériaux… Vous bénéficiez d’une totale liberté pour établir vos plans. Sur le plan énergétique, votre logement répondra aux normes actuelles et respectera l’environnement. Chaque équipement, chaque matériau sera neuf et aux normes. Vous aurez la possibilité de construire durable. À long terme, votre maison se montrera plus économique qu’un bien ancien. Enfin, grâce aux assurances et garanties dont bénéficie le neuf, vous serez à l’abri en cas de retard dans les travaux ou de malfaçons. Vous serez couvert par :

  • l’assurance dommages-ouvrage pour tous les vices et malfaçons liés au gros œuvre (elle s’applique aussi aux travaux dans l’ancien) ;
  • la garantie de parfait achèvement pour les malfaçons et les désordres apparents relevés lors de la réception des travaux ou apparaissant dans l’année ;
  • la garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipements pour tous les éléments d’équipement ne pouvant être remplacés sans détériorer le logement (chauffe-eau, volets, porte…) ;
  • la garantie décennale pour les vices ou dommages de construction pouvant affecter la solidité de l’ouvrage (par exemple affaissement d’une charpente).

• Les -

Ils sont peu nombreux, mais il y en a ! En effet, construire sa maison, c’est bien, mais c’est aussi un peu le “parcours du combattant”. D’abord, il faut trouver un terrain constructible ou, à défaut, le faire viabiliser (ce qui a un coût non négligeable !). Ensuite, vous ne pourrez pas construire n’importe quoi n’importe où ! Il vous faudra tenir compte du terrain, de la nature du sol, de sa superficie, mais aussi des règles d’urbanisme. Au-dessus de 170 m2, le recours à un architecte est obligatoire.

Mais, il est plus prudent d’avoir recours à ses services même en dessous (ou ce sera à vos risques et périls !). Viendra ensuite l’étape du permis de construire… et celle de la construction (comptez 1 an dans le meilleur des cas). Sur le plan financier, la construction est souvent une période un peu tendue car, sauf à habiter chez un parent, il faut à la fois payer un loyer et le crédit de la future maison…

2. Je rénove...

Aaahhh, le charme des vieilles pierres, des parquets anciens et des huisseries d’époque ! Vous en rêviez, c’est aujourd’hui en passe de devenir réalité, d’autant qu’il existe encore de belles opportunités à saisir, à des prix inférieurs à ceux des biens similaires en bon état. Mais attention à bien déterminer, dès le départ, l’ampleur du “chantier”, le montant des travaux et à ne pas perdre de vue votre budget en cours de route…

Les +

Pas besoin de vous projeter (ça tombe bien, vous n’avez jamais sû lire un plan !) ! En achetant un bien ancien à rénover, vous pourrez visualiser d’emblée ce que sera votre future maison. Si le bien possède un jardin, vous n’aurez pas à cultiver cette vertu rare qu’est la patience pour voir pousser arbres et arbustes : avec un peu de chance, le précédent propriétaire aura fait le travail ! Il ne vous restera qu’à sourire… et profiter !
Autre avantage : investir dans l’immobilier ancien coûte généralement moins cher qu’acheter dans le neuf.
En visant un bien avec travaux, vous négocierez plus facilement le prix d’achat. Et vous économiserez sur les droits de mutation puisqu’ils sont calculés en fonction du prix d’achat et non du coût total de l’opération.
Sauf à craquer pour une ruine, vous pourrez y habiter rapidement (ce qui vous fera économiser un loyer !) et vous serez sur place pour veiller au bon déroulement des travaux.
Vous serez donc gagnant sur toute la ligne ! Enfin, sur le plan esthétique, vous ferez carton plein en conciliant le cachet de l’ancien avec le confort du neuf.
À la clé, ce sera la promesse d’une belle plus-value. En rénovant, vous augmenterez la valeur du bien et pourrez le revendre plus cher que vous ne l’avez acheté.

Du côté des aides
Plusieurs dispositifs permettent de financer les travaux.

  • L’Éco-PTZ vous aidera à rendre votre logement plus économe en énergie, plus confortable et moins émetteur de gaz à effet de serre.
  • L’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) accorde, sous conditions, des subventions et des aides.
  • Le crédit d’impôt développement durable permet de déduire de vos impôts une partie des dépenses engagées pour réaliser certains travaux d’amélioration énergétique dans votre résidence principale.

Enfin, les régions, conseils généraux et certaines municipalités subventionnent les travaux en rapport avec les économies d’énergie, le développement durable, ceux contribuant à l’amélioration de l’habitat (ravalement de façades, rénovation de toiture…). Renseignez-vous !

• Les -

Attention aux mauvaises surprises que réservent parfois les vieilles demeures ! Si, au départ, acheter une maison à rénover peut s’avérer une bonne affaire, le coût global des travaux (toiture, électricité, plomberie, chauffage, ravalement…) peut vite alourdir la note. Même si vous êtes bricoleur, certains postes nécessiteront l’intervention de professionnels. Dans certains cas, vous ne pourrez pas faire l’impasse d’un architecte (rénovation des combles par exemple). Les modifications de façades (ouvertures de fenêtres, de portes) devront être notamment déclarées. Enfin, gardez en tête que dans l’ancien, il faut faire avec l’existant (pas question par exemple de tomber un mur porteur) et parfois rogner sur certaines envies de déco.

Soyez vigilant et avant d’acheter, faites expertiser le bien par votre notaire, demandez des devis à des professionnels, comparez, budgétisez ! La rénovation, c’est sympa, mais si on n’y prend garde, cela peut vite devenir un gouffre financier. La règle d’or : le coût global de votre maison rénovée (achat + travaux) ne doit pas dépasser le prix du marché pour une maison de même superficie située dans le même secteur. En cas de revente, vous devez pouvoir au moins récupérer votre mise.

Optez pour la sécurité

En matière de construction, le bon plan est soit de faire appel à un architecte qui établira le projet et ensuite passera un contrat d’entreprise avec chaque corps de métier (maçon, plombier, couvreur, etc.), soit de contacter un constructeur qui se chargera, selon un plan fourni par lui ou un architecte, de la construction de toute la maison.

Rénovation et déclaration de travaux...

Certaines constructions nécessitent de faire une déclaration préalable de travaux. Ce sera le cas si vous :

  • changez de destination un bâtiment existant ;
  • effectuez des travaux de ravalement d’une façade ;
  • modifiez l’aspect extérieur d’un bâtiment ;
  • faites des travaux à l’intérieur d’un immeuble situé dans un secteur sauvegardé sans modifier  la structure et le volume existants
  • changez le volume d’une construction existante en perçant un mur extérieur.

PTZ 2016

Depuis le 1er janvier 2016, le nouveau prêt à taux zéro offre des conditions plus avantageuses dans le neuf comme dans l’ancien. Le plafond des revenus pour en bénéficier a été notamment relevé et il peut financer jusqu’à 40 % du bien. De plus, dans l’ancien, le PTZ 2016 est désormais élargi à l’ensemble du territoire, sous condition de travaux. Leur montant doit être au moins égal à 25 % du coût total de l’opération.

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