Par Nathalie Duny, le 19 Novembre 2015 dans J'ACHETE - Je deviens propriétaire

Vous avez envie d'investir, mais pas vraiment le budget ? Devenir propriétaire à moindre coût, c'est possible. Le site immonot.com vous propose 9 bons plans pour réaliser votre rêve. Démembrement de propriété, enchères immobilières notariales, achat d'un logement occupé... Les solutions ne manquent pas !



1. Le démembrement de propriété

Jusqu'à 40 % d'économie
Le démembrement de propriété est un montage assez récent et encore peu connu. Et pourtant, il permet d’acheter un bien pour 50 à 60 % de sa valeur. Vous achetez la nue-propriété d’un bien et vous en abandonnez temporairement la jouissance à un usufruitier. Cela signifie que vous ne pouvez pas en disposer  ni y vivre, ni le louer pendant 10 ou 20 ans. Le délai se détermine lors de la signature de l’acte de vente. À l’issue de cette période, vous récupérez l’usufruit du bien.
Autres avantages pour le nu-propriétaire : c’est l’usufruitier qui paie l’impôt foncier, les dépenses d’entretien. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Et pour les personnes soumises à l’ISF (impôt sur la fortune), le bien n’entre pas dans la base taxable.
Ex : pour une maison d’une valeur de 180 000 € avec un démembrement temporaire de 15 ans. Vous achetez en nue-propriété pour 108 000 € (valeur 60 %). L’usufruit vaut 40 %, soit 72 000 €. Au terme des 15 années, vous êtes propriétaire de l’intégralité du bien, valorisé à 1 % l’an. La maison vaut alors 209 000 €.

2. Le viager

Jusqu'à 40 % d'économie
Le viager est une vraie opportunité pour devenir propriétaire à moindre coût. Au moment de l’achat, vous ne réglez que le “bouquet” en cash, soit en général 30 % de la valeur d’expertise. Mais ce pourcentage peut varier suivant l’âge du vendeur, entre autres. Puis, vous devrez verser au vendeur tous les mois une rente viagère (calculée sur les 70 % restants) et indexée sur le coût de la vie jusqu’à ce que ce dernier passe l’arme à gauche. Plus le vendeur est âgé, plus l’opération s’avère intéressante. En général, il continue d’occuper les lieux (viager occupé).
Une contrainte toutefois : vous devez disposer de liquidités, car les banques acceptent très rarement de financer à crédit un viager.
Attention aussi aux biens en très mauvais état. Car vous devrez, en tant que propriétaire, assumer les grosses réparations (ravalement de façade, réfection de toiture…).
Notre conseil : achetez en viager à une personne qui a, au moins, vingt ans de plus que vous.

3. Les biens avec défauts

Jusqu'à 30 % d'économie
Si un bien est en mauvais état, mal agencé ou sans ascenseur… vous pouvez négocier son prix. Et si vous êtes bricoleur, vous serez gagnant sur toute la ligne ! Quels sont les défauts rédhibitoires ? À titre d’exemple, si le logement est :

  • Bruyant ? Proche d’une autoroute ou d’une voie ferrée, vous pouvez négocier jusqu’à 20 voire 30 % moins cher que le même bien situé au calme.
  • Mal isolé ? La décote peut aller jusqu’à 20 %. Et si les diagnostics sont défavorables, à vous de vous en servir.
  • Mal exposé ou mal agencé ? Vous pouvez espérer 10 % en moins. En revanche, s’il n’y a qu’une pièce qui est mal exposée, le mal est moindre.
  • Situé en étage et sans ascenseur ? Au-delà du 3e, un logement subit une décote. Chaque étage supplémentaire permet, en effet, d’obtenir en moyenne une remise de 5 %. Attention, ces chiffres sont donnés à titre indicatif !

4. Acheter un logement occupé

Jusqu'à 15 % d'économie
L’achat d’un logement loué (c’est-à-dire avec un locataire en place) peut être une option très intéressante. La décote dépend essentiellement de la durée du bail restant à courir. Plus l’échéance est lointaine, plus elle est importante. Avant d’acheter, assurez-vous néanmoins que l’occupant du logement n’appartient pas à la catégorie des mauvais payeurs.
À savoir : les biens occupés sont vendus le plus souvent par des propriétaires institutionnels (compagnies d’assurances, caisses de retraite,  banques…) ou par des particuliers dans le cadre d’une succession, d’un divorce.

5. Les enchères immobilières notariales

Économie... possible !
On y trouve de tout : des maisons, des appartements, immeubles entiers, terrains à construire, châteaux ou même parkings ! Les enchères immobilières notariales constituent des ventes amiables de logements provenant, par exemple, de successions ou de divorces. Les ventes sont réalisées soit à la bougie, soit au chronomètre. En général, les biens se vendent en dessous du prix du marché.

Attention, vous devrez disposer du financement, car contrairement à une vente classique, il n’existe pas de condition suspensive si vous n’obtenez pas votre crédit immobilier. Les ventes sont organisées par les chambres départementales des notaires. Les ventes des notaires existent également sur internet : rendez-vous sur le site immonot.com qui joue le rôle d’une salle de vente virtuelle (rubrique 36h immo). Vous pourrez accéder aux biens mis en vente, à leur descriptif, la mise à prix…
À faire : se renseigner sur le marché immobilier.

6. L'habitat participatif

Jusqu'à 15 % d'économie
Plusieurs propriétaires se réunissent, regroupent leurs finances et réalisent ensemble leur projet immobilier. Ils achètent un terrain à plusieurs et conçoivent le logement ensemble selon leurs goûts et leurs besoins. Ils ont le statut d’associés et possèdent des parts sociales de leur habitat participatif. Concrètement, ils partagent ensuite les espaces communs (buanderie, chambre d’amis…), mais pas les espaces privés. Et tout se décide ensemble. C’est en quelque sorte une nouvelle forme de copropriété.

Vous pouvez économiser de 5 à 15 % sur la construction d’un tel logement puisque vous zappez la case “promoteur”. Par la suite, les charges sont également réduites, et il n’est pas nécessaire d’avoir un syndic. Les responsabilités sont partagées entre tous les habitants.
À savoir : des décrets fixant le cadre juridique et les modalités de gestion sont actuellement en cours d’élaboration et devraient être publiés prochainement…

7. Les SCPI

Ticket d'entrée accessible
Les Sociétés civiles de placement immobilier ont la cote. Vous achetez des parts de sociétés ou de fonds eux-mêmes investis, en totalité ou en partie, dans un parc immobilier. Ce parc peut être constitué de logements résidentiels, mais le plus souvent il comprend des bureaux, des commerces ou des locaux industriels. Cela permet une mutualisation des risques et des profits. Vous êtes propriétaire de parts de SCPI et détenez donc une fraction d’un patrimoine immobilier.

Avec la SCPI, pas de souci de gestion au quotidien. La société de gestion se charge de tout. Elle trouve les locataires, rédige les baux, encaisse les loyers, s’occupe des travaux, etc. En tant qu’associé, vous percevez des loyers à hauteur des sommes investies. Bien sûr, la SCPI se rémunère sur des frais de souscription allant de 5 à 15 % et des frais de gestion annuels. Le ticket d’entrée est accessible. Vous pouvez espérer un rendement autour de 5 % /an en moyenne. Et vous pouvez acheter à crédit.

Attention, la SCPI est un investissement à long terme. La durée de détention conseillée varie traditionnellement entre 8 et 15 ans.
À savoir : il existe plusieurs catégories de SCPI. Les SCPI classiques sont conçues pour procurer un rendement. Les SCPI fiscales permettent de bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation (Malraux, Pinel…).

8. Le crowdfunding

Ticket d'entrée 2 000 euros
Le crowdfunding permet de démocratiser l’investissement financier immobilier, car il est à la portée de tous ! Parmi les acteurs en présence, on trouve l’investisseur, le promoteur et la plateforme de crowdfunding. Cette dernière sélectionne des programmes de promotion immobilière et invite les particuliers à cofinancer l’opération aux côtés de promoteurs. Pour cela, les acquéreurs participent au projet en souscrivant des actions ou obligations. Une fois les fonds collectés et l’opération terminée, ils récupèrent leur mise de départ, assortie des intérêts générés, ainsi que d’éventuels bénéfices résultant de la vente des lots. Le ticket d’entrée reste abordable : à partir de 2 000 € environ pour un investissement sur une période de 2 à 3 ans.

9. Une Société civile immobilière (SCI)

Ticket d'entrée abordable
Plusieurs particuliers se mettent ensemble via une SCI pour acheter et ainsi faire baisser les prix. La SCI est propriétaire du bien, et les associés sont propriétaires de cette société. On peut en sortir à tout moment, ce qui n’est pas le cas de l’indivision. C’est une solution stable, où les associés ne sont pas sous la menace d’une action en partage, où les parts sont aisément négociables et où les décisions sont prises avec facilité puisqu’elles relèvent de la majorité.

La SCI peut mettre son patrimoine à disposition de ses associés ou le louer à des tiers. Cette solution est très souvent choisie par les couples, mais elle est aussi envisageable entre amis, entre membres d’une même famille, voire avec des étrangers.

Petit bémol : la lourdeur de son fonctionnement et le coût de sa création. Comptez entre 1 500 et 2 000 € TTC pour créer une SCI, frais d’acte notarié compris.

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