Par Marie Christine Ménoire, le 1 Juin 2015 dans J'ACHETE - Je deviens propriétaire

Avant de devenir propriétaire, vous allez signer un avant-contrat. Plus qu'une formalité, il doit être rédigé avec le plus grand soin... et devant notaire pour plus de sécurité.

L'avant-contrat : promesse de vente ou compromis de vente

L'avant-contrat est un accord préliminaire qui constitue un véritable "contrat" et entraîne des obligations pour le vendeur et l'acheteur. Il permet de préciser les conditions de la future vente et marque l'accord des parties. C'est à ce stade que tout se joue. L'acte authentique ne faisant que finaliser ce qui a été prévu dans l'avant-contrat.

La promesse de vente engage le propriétaire auprès du candidat acheteur (le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Durant cette période, le vendeur ne pourra ni renoncer à la vente, ni proposer le bien à quelqu'un d'autre.
De son côté, l'acquéreur a la possibilité de donner suite ou non au projet (on dit qu'il a "une option") pour un temps limité. La durée de l'option est mentionnée dans l'avant-contrat.

Le compromis engage vendeur et acheteur à conclure la vente à un prix déterminé. Ils ne peuvent plus revenir sur leur décision. Le vendeur ne peut plus vendre à quelqu'un d'autre et l'acquéreur ne peut plus se désister. On dit que "le compromis vaut vente".

L'avant-contrat : de précieuses informations

L'avant-contrat doit être précis. Aucun élément ne doit être négligé, car la rédaction de l'acte de vente s'appuiera sur lui. Il doit notamment préciser :

  • la désignation et description du bien,
  • les charges (hypothèque, servitudes...),
  • le prix de la vente,
  • les conditions suspensives.

Le vendeur devra également fournir les diagnostics pouvant concerner son bien (amiante, DPE, termites...).

L'avant-contrat : un acte notarié

Compte tenu de la complexité des termes juridiques et de la multiplicité des lois existantes, la rédaction de l'avant-contrat ne s'improvise pas. D'où l'utilité de recourir à un notaire. Il collectera des informations indispensables au bon déroulement de la transaction. Le notaire vérifiera également que le vendeur est réellement le propriétaire du bien mis en vente et qu'il est autorisé à le vendre.

L'avant-contrat : délai de réflexion ou rétractation

Les candidats à l'accession ont la possibilité de changer d'avis (sans avoir à se justifier). Il faut distinguer deux cas. Si l'acte authentique de vente n'a pas été précédé d'un avant-contrat (ce qui est rare en pratique), le projet d'acte de vente est envoyé à l'acquéreur. La réception de ce document est le point de départ d'un délai de réflexion de 7 jours. La vente ne pourra être signée chez le notaire qu'après l'expiration de ce délai. Si un avant-contrat a été établi, l'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation, là encore de 7 jours. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'avant-contrat.

Dans les deux cas, ce délai doit être mis à profit pour lire attentivement le projet d'acte de vente et demander des explications sur tous les points qui semblent obscurs. Il peut aussi servir pour vérifier certains éléments auprès de la mairie (droit de préemption, zones à risque, projets d'urbanisme...).

L'avant-contrat : les conditions suspensives

Les conditions suspensives sont des conditions prévues dans l'avant-contrat qui, si elles ne se réalisent pas, le rendront caduc. L'événement doit être précis, futur, incertain et indépendant de la volonté des personnes ayant signé l'avant-contrat.
Le plus souvent, il s'agit de conditions liées à l'obtention d'un crédit ou d'un permis de construire, l'absence de préemption par un locataire ou la commune...
 

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