Par Nathalie Duny, le 21 Mars 2014 dans J'ACHETE - Je deviens propriétaire

Quels sont les bons filons pour dénicher des biens qui ne transitent pas par les circuits traditionnels ? Ventes aux enchères des notaires, ventes immobilières en ligne, viager... Ce qu'il faut savoir...

Les ventes aux enchères notariales

Le principe
Elles permettent de confronter en direct les vendeurs et les acheteurs potentiels.

Pour trouver quels types de biens ?
Ceux qu'on ne retrouve nulle part ailleurs. Dans les grandes villes, par exemple, vous pouvez dégoter un bien exceptionnel (maisons, appartements, hôtels particuliers, etc.) À la campagne, ce peut être une ferme, une cave, un local désaffecté, voire un parking.

Les deux-tiers des biens mis en vente proviennent de successions et ne transitent pas par les circuits de vente classiques. Les communes et les associations caritatives utilisent aussi ce canal pour vendre des biens en toute transparence !
Rendez-vous sur le site immonot.com

Comment ça se passe ?
Les ventes sont organisées par les chambres départementales des notaires. Le notaire s'occupe de tout, depuis l'expertise du bien immobilier jusqu'à la publicité dans la presse et sur internet, en passant par les visites.

Les biens immobiliers sont mis à prix, en général, 30 % en dessous de leur valeur. Pour y participer, vous devez remettre au notaire chargé de la vente un chèque de consignation (chèque de banque) de 20 % de la mise à prix du bien convoité. Naturellement, il vous est restitué si vous n'achetez rien. Et l'acquéreur dispose ensuite d'un délai de 45 jours pour régler le solde. À défaut, il y aura des intérêts de retard. L'acheteur n'a pas le droit de se rétracter ! En général, les ventes sont rythmées par une bougie ou un chronomètre, méthode plus récente. Tout se joue en quelques minutes. Mais attention, adjugé n'est pas vendu !

La vente ne devient définitive qu'après un délai de 10 jours afin de permettre une éventuelle surenchère (au moins 10 %). Le bien est alors remis en vente.

Y a-t-il des risques ?
Se laisser griser par le jeu des enchères et surpayer le bien...

Notre conseil : fixez-vous un prix maximum


Témoignage

M. Martins, marchand de biens à Marseille et fan des ventes aux enchères notariales. Il vient d'acheter un appartement T4 à Marseille.

"Je me tiens au courant des ventes via le SIN (Services Immobiliers des Notaires : plus d'infos surwww.notaires-sin.fr. Le SIN avait organisé 2 visites de cet appartement. Il y avait beaucoup de monde. Puis la vente s'est déroulée à la chambre des notaires. Nous étions 5 enchérisseurs.

Je suis satisfait de l'opération, mais je ne serais pas monté beaucoup plus haut.
La mise à prix était de 69 000 euros et j'ai remporté l'enchère à 110 000 euros. En tant que professionnel, je dispose de fonds propres pour acheter. Finalement, ce bien va me coûter 123 000 euros (entre les frais de notaire, les charges, l'impôt foncier, etc.).

J'espère pouvoir le revendre à 145 000 euros. Ce canal est intéressant pour moi, car il me permet d'acheter des biens en deçà du prix du marché et de les revendre avec une marge."

Les ventes immobilières notariales en ligne : 36h immo

Le principe
C'est une technique de vente, orchestrée par un notaire, qui permet de confronter des offres d'achat successives et de retenir la meilleure, à une date précise. Le tout en ligne sur le site immonot.com. C'est une sorte d'ebay immobilier notarial sécurisé. Un outil original et ludique qui offre de vraies opportunités ! Vous y trouverez des biens exceptionnels.

Comment ça se passe ?
Pour enchérir le jour J, il faut avoir visité le bien et décliné son identité, signé un cahier des charges et reçu un agrément. Sans ces étapes, impossible de participer à la vente.
La vente dure ensuite 36 heures sur le site immonot.com. Un compromis de vente est alors signé et la procédure se poursuit comme une transaction classique.

Y a-t-il des risques ?
Comme dans une vente aux enchères classique, c'est l'acheteur qui fixe le prix final donc prudence. Sinon, il y a zéro risque pour le vendeur comme pour l'acheteur. La vente est sécurisée, fiable et transparente.

À savoir : dans une enchère classique, le bien est adjugé au plus offrant qui est le dernier enchérisseur. Lors de vente 36h immo, le vendeur peut choisir entre 2 enchérisseurs. Il peut ainsi opter pour celui qui a un apport personnel plus important. Une concertation avec le notaire permet de faire le meilleur choix.

L'achat en viager

Le principe
Acheter en viager, c'est acheter un bien immobilier à une personne (en général assez âgée), en contrepartie d'une rente due jusqu'à son décès.

Comment ça se passe ?
L'acheteur verse à la signature de l'acte de vente un capital de départ, le "bouquet", en cash en général, équivalent à 30 % de la valeur d'expertise. Puis, le vendeur touche une rente viagère (calculée sur les 70 % restants) jusqu'à son décès. Elle est indexée sur le coût de la vie. Un viager est vendu "libre" ou "occupé".

Cette dernière formule est la plus répandue, car elle permet au vendeur de rester dans le logement. Tout se passe ensuite comme une vente classique, avec signature de l'acte devant notaire.

Attention : pour financer le fameux "bouquet", les banques prêtent rarement !

Pour trouver quels types de biens ?
De tout : de la résidence principale à la résidence secondaire, en passant par le bien à usage locatif.

Y a-t-il des risques ?
Le viager, c'est un pari. Tout repose sur le décès du vendeur. Le montant de la rente est déterminé selon son espérance de vie. Plus il est jeune, plus le montant de la rente est faible.
Notre conseil : achetez à une personne qui a, au moins, vingt ans de plus que vous.

Témoignage

"J'ai acheté en viager occupé une maison périgourdine du XVIIe siècle avec beaucoup de caractère, en 2001, avec 5 000 m² de jardin et verger sur un coteau en Périgord blanc.

Il s'agit d'un véritable coup de coeur. Les propriétaires étaient deux soeurs de 89 et 94 ans, sans héritier. Le montant du bouquet s'élevait à 65 000 euros (frais d'agence et mutation compris).

La rente mensuelle était fixée à 800 euros indexée sur l'indice des prix à la consommation. La valeur vénale de la maison était, à l'époque, de 170 000 euros. J'avais 30 ans lors de l'achat. Les personnes sont décédées à trois semaines d'intervalles à 95 et 100 ans en 2007.

Je travaillais alors à Paris. Je n'avais pas l'intention de garder la maison qui nécessitait de l'entretien. J'ai donc vendu le bien environ 6 mois après l'accession en pleine propriété pour un montant de 293 000 euros, soit une plus-value brute d'environ 174 000 euros.

Je suis très satisfait de cette opération. J'étais primo-accédant, j'ai pu facilement emprunter pour payer le bouquet sous la forme d'un emprunt personnel court et non d'un emprunt immobilier.

Les relations avec les deux soeurs occupantes n'ont jamais été ternies par l'échéance du viager. J'ai toujours apprécié leur compagnie, elles me parlaient de leur vie, de la maison, du jardin, des fêtes qu'elles organisaient.

Aujourd'hui, je retourne encore discuter avec les voisins et ne peux m'empêcher de glisser un oeil à travers la clôture..."

Jean Sébastien (Paris)

L'achat en nue-propriété

Le principe
Deux parties sont présentes :
un investisseur privé, qui achète la nue-propriété d'un bien (en général neuf), et un bailleur institutionnel (société HLM par exemple) qui acquiert l'usufruit ou la jouissance du bien. Si vous achetez la nue-propriété d'un bien, vous n'en aurez pas la pleine propriété. Vous ne pourrez ni l'habiter, ni le louer... et cela sur une durée de 15 ans minimum.

L'avantage ? Vous profiterez d'une décote pouvant atteindre jusqu'à 45 % du prix. En contrepartie, vous ne payez pas de revenus fonciers. C'est le bailleur, qui perçoit les loyers, qui règle la taxe foncière, les dépenses d'entretien.

Il doit également s'acquitter de l'ISF. Et si vous avez eu recours au crédit pour financer la nue-propriété et que vous percevez des revenus fonciers d'un autre bien, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt...

À savoir : la nue-propriété permet également d'optimiser la transmission, car la donation s'effectue sur la valeur de la nue-propriété dont le barème est plus avantageux que les droits de succession.
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