Par Marie Christine Ménoire, le 5 Octobre 2012 dans J'ACHETE - Je deviens propriétaire

Comment acheter un bien immobilier en couple, en famille, entre amis ? Quelle forme juridique choisir ? Comment se protéger ? En attendant les conseils éclairés de votre notaire, voici quelques pistes : SCI, indivision, tontine...

Acheter en SCI

Une Société Civile Immobilière (SCI) permet à ses associés (couple, membres de la même famille, amis...) d'acquérir, ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers. Sa constitution nécessite un apport de chacun des associés, des statuts et l'immatriculation au RCS (registre du commerce et des sociétés).

Basée sur le principe de "l'union fait la force", la SCI permet d'acheter plus grand ! C'est une solution stable, où les associés ne sont pas sous la menace d'une action en partage, où les parts sont aisément négociables, et où les décisions sont prises avec facilité puisqu'elles relèvent de la majorité. En revanche, la SCI compte deux inconvénients majeurs que l'on ne peut ignorer : le coût de sa création et la lourdeur de son fonctionnement.

Acheter en indivision

L'indivision est une forme juridique au sein de laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien. Cette situation, souvent imposée par une succession, est également la forme juridique immobilière de la plupart des couples.

Bien plus "légère" juridiquement et financièrement que la SCI, l'indivision semble la solution idéale... Mais attention : si son fonctionnement a été simplifié en 2007 (avec l'instauration du principe de la majorité des 2/3 notamment), la règle de l'unanimité demeure pour certains actes, à commencer par la vente du bien ! Toutefois, depuis 2009 et sous conditions, il est possible, pour les titulaires détenant les 2/3 des droits indivis, de demander une autorisation de vendre. Pour connaître la procédure à suivre, consultez votre notaire !

Acheter en tontine

L'insertion d'une clause de tontine dans un contrat de vente peut être intéressante en cas d'achat commun. C'est une formule qui permet d'avantager son conjoint, concubin ou partenaire au moment de la succession. En cas de décès, c'est le survivant qui devient l'unique propriétaire du bien. Les ayants droit du défunt (enfants, parents) n'ont, quant à eux, aucun droit.

En outre, si le bien est la résidence principale des deux conjoints et que la valeur du bien n'excède pas 76 000 euros, il n'y aura aucun droit de succession à payer...

Mais la tontine présente aussi un intérêt pour l'achat à plusieurs. En cas de décès, chaque part revient aux survivants (au final, c'est le dernier co-acheteur qui récupèrera la totalité de la propriété). Cela permet d'éviter que la part de chacun des co-acheteurs soit divisée par autant d'ayants droit légitimes !

Attention : ce système impose une entente parfaite. Il est en effet impossible de vendre le logement, à moins de convaincre l'autre acquéreur de renoncer à la clause de tontine.

On le voit, il n'est pas facile de choisir une forme juridique. Elle doit être adaptée à chaque situation, à chaque régime matrimonial. Avant toute décision, prenez conseil auprès de votre notaire !
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