Par Marie Christine Ménoire, le 29 Décembre 2016 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

La prolongation du dispositif Pinel va doper le marché de l'investissement locatif. Mais comment être certain que l'opération va être rentable ? Il ne s'agit, certes, pas d'une science exacte, mais si vous respectez quelques principes de base, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour ne pas regretter votre investissement.

Investissement locatif : choisir l'emplacement avec soin

C'est bien connu, on regrette souvent les achats impulsifs. En immobilier, c'est pareil. Alors surtout pas de précipitation. Prenez le temps de prospecter et d'étudier le marché immobilier. Sélectionnez un secteur géographique porteur où la demande locative est forte. Privilégiez les régions à fort potentiel économique, créatrices d'emplois et donc susceptibles d'attirer de nouveaux arrivants. Ou encore les villes universitaires où les étudiants sont souvent à la recherche d'un petit logement pouvant les héberger le temps de leurs études. Ensuite, recentrez votre recherche sur le quartier  : est-il proche des transports en commun, y a-t-il toutes les "commodités" nécessaires (commerces, crèches, écoles, espaces verts...), est-il calme  ? Mettez-vous à la place de votre futur locataire. Mais pas trop cependant  ! Le bien que vous aurez choisi pour votre investissement n'est pas destiné à devenir votre domicile. Il doit convenir et plaire à un maximum de personnes.

Conseil
Pour obtenir toutes les informations concernant le potentiel locatif et l'attractivité du lieu, renseignez-vous auprès de professionnels vraiment au fait de la conjoncture immobilière (et en premier votre notaire, bien sûr).

Investissement locatif : trouver la superficie qui convient

Comme dit l'expression : pas toujours facile de "trouver chaussure à son pied". Un logement trop grand ou au contraire trop petit aura du mal à trouver preneur. Encore que tout dépend de la "cible" que vous visez  : des étudiants ou jeunes actifs célibataires, des personnes âgées, des couples avec enfants... selon le cas, les besoins ne sont évidemment pas les mêmes.

Pour trouver le bon équilibre, privilégiez les petites et moyennes superficies (studio, 2/3 pièces) qui composent l'essentiel du marché locatif (surtout dans les villes universitaires où les étudiants ont souvent du mal à trouver un toit).

Par contre, les locataires "tournent" plus souvent, ce qui risque d'entraîner des frais de remise en état, mais aussi des périodes de vacance du logement. Côté revente, les 2 pièces trouvent facilement preneurs. C'est donc une bonne opportunité pour valoriser votre patrimoine. Mais que cela ne vous empêche pas de vous tourner vers les grands appartements ou des maisons qui attireront, en priorité, des familles à la recherche de plus d'espace et qui vous garantiront plus de stabilité. Encore faut-il que votre capacité financière vous le permette. Car cet élément est aussi à prendre en considération.

PENSEZ-Y
Le dispositif Pinel vous autorise à réaliser deux investissements dans l'année, dans la limite de 300 000 euros par an. Vous pouvez donc investir dans une petite surface avec une capacité d'épargne moindre et si, par chance, celle-ci augmente en cours d'année, vous pourrez envisager un autre investissement (dans la limite du plafond de 300 000 euros).

Investissement locatif : faites des simulations

Certes, il est difficile de se projeter dans l'avenir et de donner un pronostic sûr à 100 % quant à la rentabilité de l'investissement locatif. Cependant, des formules de calcul existent qui vous donneront une idée du rendement sur lequel vous pouvez compter. Pour l'évaluer au plus juste, voici un petit calcul à faire :

  • la rentabilité brute = loyer annuel / prix du logement x 100. Exemple pour un studio acheté 130 000 euros et loué 450 euros : (450 x 12) / 130 000 x 100 = 4,15 %
  • la rentabilité nette = loyer annuel - (taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion + CSG) / prix du logement x 100.

Investissement locatif : quelques astuces pour un supplément de rentabilité

Si vous souhaitez augmenter la rentabilité de votre investissement, optez pour des solutions qui sortent des sentiers battus ou du traditionnel Pinel :

  • Investissez dans de l'ancien à rénover. Cela peut vous permettre de booster votre rentabilité, car l'ancien est moins cher à l'achat et la marge de négociation est normalement plus importante pour l'acquéreur. Ensuite, l'ancien à rénover permet de "faire du déficit foncier" et payer moins d'impôt. Le revenu foncier imposable est la différence entre le montant du revenu brut (loyers perçus) et le total des charges de la propriété. Or, parmi les charges déductibles figurent notamment les dépenses de réparation et d'entretien supportées par le propriétaire, les primes d'assurance, les frais de gestion, les intérêts d'emprunt...
  • Osez investir dans des quartiers anciens ou peu cotés au moment où vous achetez, mais à fort potentiel (quartier de dépôts ou hangars désaffectés, friches industrielles, quartiers en reconversion...). Tous ces endroits sont très prisés pour y ériger les programmes neufs qui deviendront vite hors de prix. En anticipant, vous pourrez acheter souvent en dessous du prix du marché et faire une bonne affaire.
  • Pensez à la colocation. Vous allez dire qu'il est déjà difficile de trouver un locataire remplissant toutes les qualités requises... alors plusieurs... c'est mission impossible  ! Pas forcément, en plus les étudiants et les jeunes actifs sont demandeurs de ce type de location. Vous ne perdrez pas au change, car il y aura très peu de périodes (voire aucune !) de vacance locative, et financièrement vous serez gagnant. Un appartement en colocation peut se louer légèrement plus cher qu'un appartement en location standard. Vous limiterez aussi les risques d'impayés de loyers par le jeu de la clause de solidarité vous permettant de vous retourner vers tous les colocataires en cas de souci.

Faites le casting de vos futurs locataires
Est-ce que le locataire parfait existe ? C'est tout ce que l'on peut vous souhaiter : trouver la perle rare qui paie ses loyers tous les mois, ne saccagera pas l'appartement que vous lui louez et entretiendra de bonnes relations avec ses voisins. Première chose à faire : assurez-vous de sa solvabilité financière. Pour cela, demandez des justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire, attestation d'employeur pour un salarié, dernier avis d'imposition...) et demandez-lui de vous fournir une caution.

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