Par Stephanie Swiklinski, le 8 Septembre 2016 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

Quand vous achetez un bien immobilier, la banque qui vous prête prend un risque. Afin de se protéger, elle a à sa disposition un panel de garanties.

Une garantie adaptée : l'assurance d'être remboursé

Le proverbe « on ne prête qu'aux riches » ne se vérifie plus aujourd'hui. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier et préparer correctement votre dossier de financement, vous avez de grandes chances d'obtenir un prêt. La contrepartie ? La banque va prendre des garanties car elle doit être certaine qu'en cas d'impayés, elle pourra recouvrer le montant de sa créance. La banque s'assure qu'elle sera remboursée quoi qu'il arrive.

Concrètement, elle va “inscrire une sûreté” sur le bien financé par l'emprunt. Quelle que soit la formule proposée, la garantie devra obligatoirement figurer noir sur blanc dans votre offre de prêt et son coût devra être évalué (Article L 312-8 du Code de la Consommation). Vous n'aurez sans doute pas le pouvoir d'influencer votre banquier, mais il est bon de connaître les différentes options qui s'offrent à vous. Vous avez négocié votre prêt, les frais à la baisse, la souscription d'une assurance moins chère ailleurs : lancez-vous à présent dans la jungle des garanties ! Les conséquences juridiques et financières, selon la garantie prise, peuvent varier et se compter en milliers d'euros…

L'hypothèque : la garantie la plus répandue

C'est la garantie traditionnelle que proposent généralement les banques. Il s'agit d'une sûreté dite “réelle” car elle porte sur une chose : l'immeuble faisant l'objet du prêt. Elle ne peut être prise que par acte notarié. Ainsi, si vous ne remboursez pas les échéances de votre emprunt, la banque fera saisir votre jolie maison et la vendra aux enchères pour récupérer ce qui lui est dû ! On peut utiliser cette garantie pour les prêts devant être débloqués en plusieurs fois pour financer une vente en état futur d'achèvement (VEFA), la construction d'une maison individuelle ou des travaux.

Le privilège de prêteur de deniers : exonéré de taxe de publicité foncière

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne de la même façon que l'hypothèque et permet au prêteur de saisir l'immeuble et le vendre si vous ne payez pas votre crédit. Cette garantie ne peut être prise que sur des biens existants, anciens ou neufs, dont la construction est terminée ou pour l'achat d'un terrain à bâtir.
L'intérêt pour l'emprunteur est que cette garantie, prise également chez votre notaire, est exonérée de taxe de publicité foncière, contrairement à l'hypothèque conventionnelle. Mais a-t-on toujours le choix…

La caution : une garantie pas forcément moins coûteuse

La caution est une sûreté personnelle et non réelle comme l'hypothèque (on ne parle pas ici de cautionnement hypothécaire). Elle est assurée par une personne physique et plus généralement par une société de cautionnement mutuel. Les banques sont plus favorables à ce système de garantie, car elles n'ont alors pas à gérer les contentieux en cas d'incidents de paiement.

Ces organismes fonctionnent sur la base d'un principe de mutualisation des risques. Au début du prêt, il vous faudra verser une cotisation, calculée en fonction du montant du prêt. L'argent récolté, auprès de chaque emprunteur qui en bénéficie, permet de compenser les impayés. Combien cela va-t-il vous coûter ? C'est ici le problème car on constate un manque de transparence concernant les barèmes de ces sociétés et les modalités de calcul. L'avantage de cette garantie est qu'à la fin, on vous rembourse une partie de la commission versée en fin de prêt, mais pas toujours…

Exemple

Objet du prêt achat d’une maison dans l’ancien 200 000 € avec travaux 50 000 €. Prêt total 250 000 €. On utilise alors 2 formes de garanties : le privilège de prêteur de deniers à hauteur de 200 000 €, puisqu’il sert à payer le prix d’acquisition comptant et est quittancé dans l’acte et l’hypothèque conventionnelle pour le surplus soit portant sur 50 000 €.

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