Par Valérie Ayala, le 19 Juillet 2016 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

Les prêts n'ont jamais été aussi bas. Et si vous en profitiez pour renégocier votre crédit immobilier ? Allez, tous dans les starting-blocks ! À vos marques, prêt... ACTION !

Cela ne peut plus durer, vous devez réagir ! Alors que les taux n’ont de cesse de dégringoler, vous avez conservé l’ancien taux de votre crédit immobilier, allant ainsi à contre-courant de la tendance. Au fond de vous, une petite voix vous dit que le moment est venu de faire des économies sur votre crédit ! Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas en 70 ans ! Une aubaine pour les emprunteurs… mais encore faut-il saisir sa chance ! Bref, vous voilà dans les starting-blocks : vous allez tout remettre à plat et repartir sur un nouveau crédit… Mais attention à ne pas brûler les étapes ! 

Le bon profil
Si vous souhaitez renégocier votre prêt, avoir un bon profil d’emprunteur est toujours payant. Soyez vigilant quant à vos dépenses et vos éventuels impayés.

À vos marques...

Cela peut paraître étrange, mais, même dans une période de « taux plancher », on ne gagne pas toujours à renégocier son prêt immobilier. Pour être certain que ce que vous allez trouver sera mieux que ce que vous laissez, vous avez intérêt à dresser une sorte d’état des lieux de votre situation financière. Le premier élément à regarder sera la date de souscription de votre crédit. Il déterminera si vous y trouverez votre compte ou non à renégocier votre prêt.

Globalement, plus le crédit est ancien, moins vous y gagnerez. C’est, en effet, pendant les premières années que le crédit coûte le plus cher à cause des « fameux » intérêts ! Si la durée restante du prêt en cours est inférieure à la durée écoulée ou/et si le montant de votre capital restant dû est faible, le jeu n’en vaut pas la chandelle. Mieux vaut ne rien changer… et oublier votre idée de rachat de crédit. Dans le cas contraire, vous pouvez passer à l’étape suivante…

Au moins 2 ans
Remboursement anticipé et frais de dossier oblige, gardez en tête qu’il faut au moins 2 ans pour amortir une opération de rachat ! La baisse des taux d’intérêt ne doit pas occulter qu’il faut rester attentif au coût total de son crédit.

Prêt ?

Vous avez fait vos petits calculs, il ne vous reste plus qu’à vous rapprocher de votre banque pour renégocier votre prêt immobilier. Si celle-ci fait la sourde oreille ou ne fait pas suffisamment d’efforts, mettez-la en concurrence pour lui mettre la pression. Si rien n’y fait, rien n’est perdu ! Vous pouvez envisager le « rachat » de crédit. En revanche, à cause des pénalités de rachat notamment, attendez-vous à ce que l’opération soit un  peu plus coûteuse. Faites le tour des organismes financiers et comparez. Passer par la case « courtier » peut également vous faire gagner du temps et… de l’argent. À chaque fois, votre objectif sera d’obtenir le meilleur taux « possible ». Pour repère, les « pro » estiment qu’une opération devient intéressante à partir du moment où il y a au moins 1 point d’écart entre l’ancien crédit et le nouveau, un objectif largement atteint rien qu’entre décembre 2013 et avril 2016 !

Avec la baisse de votre taux d’intérêt, vous aurez alors le choix entre deux écoles : la première consiste à alléger ses mensualités (mais à conserver la même durée de crédit) ; la seconde vise à réduire la durée du prêt en ne changeant rien au montant des remboursements. D’une façon générale, sachez que plus votre crédit sera long, plus il vous coûtera cher.

Recourir à un courtier
Selon un sondage immonot (février 2016), un Français sur deux envisage de recourir à un courtier pour obtenir le taux le plus bas. Ses atouts : une parfaite maîtrise de la politique commerciale des banques et un accompagnement complet jusqu’à ce que votre dossier soit ficelé !

Renégocier n’est pas toujours rentable

ACTION !!!

Vous avez trouvé, seul ou avec l’aide d’un courtier, une offre de prêt qui vous satisfait. Bravo ! Toutefois, renégocier un prêt immobilier génère souvent des frais de dossier. Un rachat de crédit peut en plus conduire au paiement d’indemnités de remboursement anticipé. Elles s’élèvent, en principe, à l’équivalent de six mois d’intérêts sur la somme remboursée. Elles sont plafonnées à 3 % du capital restant dû. Surtout n’hésitez pas à les négocier !

À cette somme s’ajoutent d’éventuels frais de dossier. Il ne faut pas non plus oublier les diverses assurances inhérentes à tout crédit immobilier. Avant de vous engager sur un nouveau prêt, profitez-en pour faire le point sur votre assurance emprunteur et faire le tour des assureurs. En effet, la Loi (loi Lagarde de 2010 et loi Hamon de 2014) autorise désormais l’emprunteur à s’affranchir de l’assurance proposée par la banque qui octroie le crédit et à en choisir une autre. Concrètement, la démarche peut s’avérer payante et diminuer sensiblement le coût du crédit !
Au moment de signer, mieux vaut toutefois bien vérifier le niveau de prise en charge, les garanties et exclusions… Parfois, on ne gagne pas à vouloir payer moins cher ! Pour aider l’emprunteur à comparer, les banques ont défini des critères pour évaluer les caractéristiques d’une « bonne assurance emprunteur ». Pour souscrire la formule idéale, ce sont pas moins de 15 points de comparaison qui ont été auscultés. Depuis octobre 2015, une fiche d’information est jointe dès la première simulation adressée à l’emprunteur. Elle mentionne  :

  • les caractéristiques des garanties minimales qu’exige le prêteur pour l’octroi du prêt immobilier ;
  • les types de garanties que l’emprunteur envisage de choisir et la part du capital emprunté à couvrir ;
  • une estimation personnalisée qui estime le coût de l’assurance envisagée ;
  • les types de garanties que prévoit cette assurance ;
  • la possibilité qu’a l’emprunteur de souscrire une assurance auprès de l’organisme de son choix.

L’emprunteur peut résilier son contrat dans les 12 mois qui suivent la signature.

En bref...

  • La proportion des propriétaires est stable
    58 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Cette proportion est stable depuis 2010. 38 % sont débarrassés de leur crédit immobilier (ils étaient 32 % en 1996). En revanche, seulement 20 % des propriétaires sont restés fidèles à leur banque (contre 24 % au milieu des années 1980).  
  • Le logement, 1er poste de dépense !
    À l’échelle de chaque ménage, le logement arrive en tête des postes de dépense (près d’un cinquième des revenus). Il a même augmenté au fil des ans en raison de la hausse des prix de l’immobilier, plus forte que celle des revenus. En 2012, la dépense courante pour un propriétaire occupant s’élevait, en moyenne, à 11 800 euros par an. Cela représentait 37 % de plus qu’un locataire du secteur libre (source : insee 2015).
  • C’est plus cher pour les femmes
    Hommes et femmes ne sont pas logés à la même enseigne lorsqu’il s’agit d’acquérir, en solo, un bien immobilier. Les femmes payent généralement plus cher leur crédit immobilier. Le fait de gagner moins les pénalise : automatiquement, leur capacité de remboursement mensuel est plus faible (100 euros de moins que les hommes), ce qui a des incidences sur le coût du crédit. (source : Empruntis.com).
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