Par Christophe Raffaillac, le 30 Mai 2016 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

Si les taux de crédit affichent des valeurs défiant toute concurrence, le coût total du prêt doit toujours appeler à la vigilance. En fonction de la période de déblocage des fonds, les intérêts peuvent s'envoler. Voici quelques précautions pour limiter les frais.

De toute évidence, la période semble des plus propices pour emprunter. Car les taux d’intérêt continuent de baisser pour se situer à des niveaux jamais enregistrés. Pour un emprunt sur 15 ans, il faut compter un taux de 1,60 %. Ce qui reste une excellente valeur, mais ne doit pas occulter le coût de l’assurance emprunteur et les éventuels intérêts intercalaires. Ces derniers permettent de disposer du capital sans commencer à rembourser de mensualités. Mais il vaut mieux tenter de les limiter, voire de les éviter, pour conserver tous les bénéfices du taux plancher ! Comment procéder pour s’assurer que le compte est bon à l’arrivée ?

 

Trouvez la bonne formule

Naturellement, le coût du financement dépend fortement du projet immobilier. Dans l’ancien, il convient de verser les fonds au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Dans le neuf, que ce soit pour une vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou pour un projet de construction, il faut régler les appels de fonds au fur et à mesure de l’avancée du chantier et, peut-être, payer un loyer en plus. D’où la nécessité de trouver une solution qui préserve le "reste à vivre" au niveau de son budget. En effet, des intérêts intercalaires, un lissage de prêts ou un différé - total ou partiel - permettent de reporter le remboursement de la mensualité du prêt immobilier.

Faites vos comptes

Pour que le coût du crédit n’explose pas, il faut donc tenter de contourner les fameux intérêts intercalaires. Bien utiles pour disposer de son capital, ils sont calculés entre la date réelle du déblocage des fonds et la date de la première échéance prévue dans le tableau d’amortissement du prêt. Prenons un exemple, en empruntant 150 000 euros à 1,80 % sur 20 ans, dans le cadre d’un projet de construction neuve. Les intérêts intercalaires sur 12 mois se calculent de la façon suivante : 

1er déblocage de 30 % : 45  000 €. Soit (45 000 x 1,80 %)/12 = 67,5 € par mois.

2e déblocage de 35 % : 52  500 €. Soit (45 000 + 52 500 x 1,80)/12 = 146,25 € par mois.

3e déblocage de 25 % : 37 500 €. Soit (45 000 + 52 500 + 37 500 x 1,80)/12 = 202,50 € par mois.

Précisons que ces intérêts viennent augmenter d’autant le coût total du crédit et s’ajoutent aux mensualités.

Bon à savoir !

La baisse des taux d’intérêt ne doit pas occulter qu’il faut rester attentif au coût total de son crédit. Des solutions permettent de limiter les frais sans être obligé de revoir à la baisse le montant de son prêt !

Limitez les frais !

Si les intérêts intercalaires sont la conséquence du décalage des remboursements dans le temps, ils constituent une charge non négligeable. Des solutions existent pour les éviter ou les différer :

Solution 1 : demandez à votre banque de découper votre plan de financement en plusieurs prêts, que vous commencerez à rembourser à chaque déblocage.

• Solution 2 : négociez un différé total et vous ne réglerez à la banque que les frais d’assurance. En contrepartie, les intérêts non payés s’ajouteront au capital restant dû, on parle d’amortissement négatif.

Solution 3 : optez pour le différé de paiement (ou différé d’amortissement), où seuls les intérêts sont prélevés, mais aucune part du capital.

Des astuces qui permettent de limiter le coût total du crédit - représentant le montant total des mensualités - et qui donnent un peu plus de liberté pour mener à bien son projet immobilier.

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