Par Marie Christine Ménoire, le 22 Février 2016 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

Si, comme près de 4 Français sur 10, vous voulez devenir propriétaire, c'est le moment ou jamais. En 2016, l'accession à la propriété est largement favorisée par les pouvoirs publics. Quelques conseils pour décrocher ce fameux sésame.

Affinez votre projet

Avant toute chose, sachez exactement ce que vous voulez, ou plus exactement, ce dont vous avez réellement besoin.
Selon que vous êtes seul, en couple, avec ou sans enfant, votre futur logement ne sera pas le même. Et le budget qui y sera consacré non plus. Posez-vous les bonnes questions :

  • votre situation géographique et professionnelle est-elle stable ? Un achat immobilier n’est vraiment intéressant que si l’on y demeure quelques années (les premières années de remboursement concernent surtout les intérêts et non le capital…) ;
  • de quelle surface avez-vous besoin à long terme ? Aujourd’hui, vous êtes deux, mais demain ?
  • préférez-vous un appartement ou une maison ?
  • où acheter votre logement ? Pensez à la proximité des commerces, des écoles, de votre lieu de travail…

Pensez également à une éventuelle revente. Maison très atypique, mitoyenneté, absence de garage… peuvent la rendre plus difficile.

Calculez votre budget

Vous avez “cerné” le type de bien qu’il vous faut et fixé les critères qu’il devra remplir. Parfait ! Maintenant, il vous reste une autre étape à franchir : “ficeler” votre budget. Le but du jeu étant de pouvoir financer votre achat immobilier sans y consacrer toutes vos économies et vos revenus.

Votre projet doit être réaliste et réalisable. Pour cela, vous devrez scinder vos finances en deux colonnes : l’une avec vos revenus mensuels réguliers et sûrs, l’autre avec vos charges mensuelles (crédits, pensions versées…). Cela vous permettra d’établir votre capacité d’endettement, c’est-à-dire l’argent que vous pourrez mobiliser tous les mois pour rembourser votre prêt immobilier (sans vous priver par ailleurs). L’idéal est de ne pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. Dans vos calculs prévisionnels, n’oubliez pas d’intégrer les frais liés à votre acquisition : frais d’actes, la garantie du prêt, les impôts locaux, les frais de déménagement, l’assurance du logement, etc.

Vous avez dit « primo-accédant » ?
On appelle primo-accédants les personnes n’ayant jamais été propriétaires de leur résidence principale ou qui n’ont pas été propriétaires de celle-ci durant les deux dernières années.

Posez-vous les bonnes questions au sujet de votre prêt

Toutes les formules de prêt existantes ne sont pas forcément adaptées à votre situation. Avant de choisir la vôtre, prenez le temps de réfléchir  à deux points essentiels :

  • taux fixe ou taux variable : c’est à vous de décider en fonction de votre “personnalité”. Si vous êtes du genre à préférer la sécurité et à vouloir savoir où vous allez, un prêt à taux fixe vous conviendra parfaitement. Avec lui pas de surprise. Dès la signature du prêt, vous connaîtrez le taux applicable qui ne variera pas jusqu’à la fin du prêt. Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux d’intérêt est revu périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l’évolution d’un indice de référence. Pour limiter les risques liés à la hausse des taux, privilégiez un prêt à taux variable “capé”, qui ne pourra pas varier au-delà d’une certaine limite (généralement 1 à 3 %). Ainsi, si vous souscrivez un prêt à 2,8  % capé à 1 %, il ne pourra pas dépasser les 3,8  %. En revanche, il pourra redescendre si le marché entraîne une baisse des taux ;
  • après le choix du taux fixe ou variable, une autre question va se poser à vous : pour combien de temps envisagez-vous de vous engager ? La réponse dépendra essentiellement de votre apport personnel, du montant emprunté et de votre capacité de remboursement. L’avantage d’une durée plus longue est d’avoir des mensualités plus faibles à emprunt égal. En contrepartie, en doublant la durée de l’emprunt, vous doublez également le coût total du crédit, c’est-à-dire l’ensemble des frais que vous allez supporter. Avant de faire votre choix, pesez donc le pour et le contre, et demandez des simulations vous permettant de comparer de façon objective.

Trouvez le bon interlocuteur

Votre dossier sous le bras et votre projet en tête, frappez aux portes du plus grand nombre d’établissements bancaires possible, en ayant déjà préparé vos arguments. Ne vous limitez pas à votre banque habituelle où vous avez déjà vos comptes. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce ne sera pas forcément elle qui vous proposera les meilleures conditions d’emprunt.

N’hésitez pas à consulter plusieurs établissements et à faire jouer la concurrence ! Faites réaliser des simulations : chiffres à l’appui, vous pourrez mieux appréhender les conséquences des options choisies.
Si vous manquez de temps pour faire le tour des banques, vous pouvez bénéficier de l’expertise des courtiers. Dans un premier temps, ils feront la comparaison des taux et vous conseilleront pour le plan de financement.

Derniers petits conseils :

  • adoptez un comportement financier exemplaire. Attention aux trois derniers relevés de compte. Ce sont eux qui vont permettre à la banque d’analyser la façon dont vous gérez vos finances ;
  • ayez un minimum d’apport personnel. Plus la somme dont vous disposerez en propre, avant le recours à l’emprunt, sera conséquente et meilleures seront les conditions consenties par la banque. Généralement, les banques demandent qu’au moins 10 % de l’opération soient financés par des fonds propres.
  •  Imprimer