Par Christophe Raffaillac, le 17 Décembre 2015 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

S'il ne faut pas confondre "vitesse et précipitation" au moment d'acheter, il faut parfois que l'acheteur se presse dans sa décision, pour décrocher le bien qu'il a repéré ! Le prêt relais permet de gérer la situation...

Dans un marché immobilier où les délais de vente se sont rallongés, au grand désespoir des vendeurs, les acquéreurs se disent, à tort, que rien ne presse. Mais la donne pourrait changer dans les mois qui viennent… Car l’attentisme qui prévaut pourrait bien engendrer une baisse des stocks dans les fichiers des professionnels de l’immobilier. Quand les uns tardent trop à acheter, les autres hésitent de plus en plus à vendre… Dans ce contexte, les porteurs de projets doivent se décider sans trop attendre, car le Prêt à taux zéro permet de financer son achat à moindres frais, et le prêt relais de trouver un apport sans trop de difficulté.

Dans quel cas faut-il privilégier le prêt relais ?

Lorsque l’on se trouve en situation d’acheter un bien immobilier, mais que l’opération d’achat/revente servant d’apport tarde à se concrétiser, il faut se tourner vers le prêt relais pour le financement. Le dispositif permet, en effet, d’emprunter sur une courte durée - de quelques semaines ou mois - et d’obtenir un capital pour acheter le nouveau bien. La somme généralement accordée par les banques représente de 50 à 70 % de la valeur du bien. Celles-ci estiment, en effet, que la vente s’effectuera à un prix inférieur à celui envisagé, d’où cet abattement. Une fois la transaction réalisée, le prêt pourra être remboursé. La formule offre des avantages indéniables, dans un marché où les transactions réclament davantage de temps pour se concrétiser, en moyenne 120 jours, avec des durées très variables selon les secteurs géographiques.

Comment acheter avec un prêt relais ?

Les modalités du prêt relais dépendent fortement des caractéristiques du projet de l’acheteur. De quel montant a-t-il besoin ? La vente suffira-t-elle à financer la nouvelle acquisition ? Dans quel délai la signature doit-elle intervenir ? Autant de questions à se poser et qui vont conduire à signer un prêt relais “sec” ou “adossé”.
Dans le premier cas, dit “sec”, le prêt relais sert à rembourser de faibles mensualités, qui correspondent généralement aux intérêts d’emprunt. Une fois la vente signée, le produit de celle-ci sert à rembourser l’intégralité du prêt relais.

Exemple : vous souhaitez acheter un bien d’une valeur de 220 000 € et votre résidence est estimée 200 000 €. Vous allez obtenir un prêt relais d’environ 70 %, soit 140 000 € qui serviront à rembourser le prêt relais au moment de la vente. Le solde du prix (220 000 - 140 000 = 80 000) sera financé par un apport personnel ou un autre emprunt.

S’il s’agit d’une formule “adossée”, le prêt est couplé au crédit principal, afin d’étaler les mensualités tout au long de la phase de remboursement. Car cela revient à honorer les mensualités de prêt immobilier en cours, du prêt relais et de celui contracté pour la nouvelle acquisition.

Exemple : dans cette hypothèse, vous souhaitez acheter un bien d’une valeur de 280 000 € et votre résidence est estimée 200 000 €, représentant un prêt relais de 140 000 € (70 % de sa valeur). Vous allez souscrire un prêt de 280 000 €, intégrant le prêt relais de 140 000 €, et vos mensualités seront lissées sur toute la durée de remboursement (de 15 ans par exemple).

Mais vous devrez rembourser les 140 000 € correspondant au prêt relais dans un délai de 2 ans. Si au bout de quelques mois, vous vendez au prix estimé de 200 000 €, vous empocherez 60 000 € (200 000 € - 140 000 €), que vous pourrez mettre à profit pour réduire la durée ou les mensualités de votre nouveau prêt.

Combien coûte un prêt relais ?

Si les taux des prêts immobiliers demeurent très compétitifs, ceux des crédits relais ne s’avèrent pas aussi avantageux. Car la formule revient à payer des intérêts sur la totalité du capital emprunté, durant toute la durée du prêt. Contrairement au prêt amortissable classique, qui permet de rembourser simultanément une part du capital et des intérêts, cela coûte plus cher. En effet, les mensualités s’apparentent à un loyer sur l’argent prêté, au taux en vigueur pour les crédits immobiliers (2,2 % sur 15 ans) et ne servent pas à rembourser le capital emprunté.

Que faire si le bien ne trouve pas preneur ?

Ce cas de figure reste rare, mais n’est pas à exclure dans un marché plutôt convalescent ! Pour éviter de devoir prolonger son prêt relais de quelques mois, il faut s’assurer que le prix de vente correspond bien à la réalité du marché. Une autre solution consiste à envisager la transformation du prêt relais en prêt à long terme, et à mettre le bien en location pour faire face aux mensualités du crédit.
Autre piste : différer la signature de sa nouvelle acquisition, attendre d’avoir vendu et éviter d’avoir recours au prêt relais. Dans tous les cas, le conseil du notaire permettra d’envisager la solution la mieux appropriée à chaque situation.

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