Par Marie Christine Ménoire, le 26 Novembre 2015 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

La concrétisation d'une opération immobilière suppose que l'on décroche un prêt immobilier. On a tendance alors à se tourner vers des formules "classiques". Et pourtant, en cherchant bien, il existe certainement un autre type de prêt mieux adapté à votre projet. Démonstration.

En matière d’immobilier et de patrimoine, pour être efficace, il faut cibler ses priorités et savoir à quelle porte frapper. À chaque âge ses projets et à chaque projet son prêt. La preuve par l’exemple.

Julien rêve de devenir propriétaire

Julien, 29 ans, CDI en poche, souhaite acheter sa résidence principale avec son amie Noémie avec qui il est pacsé. Ne travaillant pas depuis très longtemps, leurs économies sont “maigres” et leur apport personnel n’est pas très important. Julien et Noémie craignent que cela soit un frein pour décrocher un prêt.
La solution : le Prêt à taux zéro (PTZ)
Le Prêt à taux zéro (PTZ) fait désormais partie des “incontournables” pour financer l’achat de sa première résidence principale. Sans frais de dossier ni intérêts, le PTZ ne permet pas de financer à lui seul l’acquisition. Il vient compléter d’autres prêts immobiliers. Son obtention, ainsi que son montant et ses modalités de remboursement, dépendent :

  • du montant de l’opération ;
  • de la zone où se situe l’achat immobilier à financer ;
  • du nombre de personnes composant le ménage ;
  • des ressources du ménage.

Le PTZ est encore plus attractif en 2016 car :

  • il est plus accessible pour les logements anciens à condition d’y réaliser, dans les 2 ans, des travaux représentant au moins 25 % du prix d’achat ;
  • les plafonds de revenus exigés pour bénéficier du PTZ sont revus à la hausse ;
  • le montant prêté est augmenté jusqu’à 40 % du financement ;
  • le différé d’amortissement (période durant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas de mensualités) est de 5 ans, quels que soient les revenus de l’emprunteur.

Virginie et Nicolas doivent trouver un nouveau toit

Nicolas, 40 ans, a été muté il y a 3 mois dans la région de Montpellier. Son épouse et ses 2 filles de 8 mois et 3 ans vont le rejoindre sous peu. Nicolas étant sur place, il a déjà prospecté et le couple envisage d’acheter une nouvelle maison.
La solution : les prêts aidés
Pour financer leur nouvelle acquisition, Virginie et Nicolas peuvent prétendre à :

  • un prêt action logement. Ce prêt est accordé aux salariés des entreprises adhérentes au Comité interprofessionnel du logement (CIL). Il peut financer l’achat d’un logement neuf ou ancien sans travaux, devant respecter les conditions de performances énergétiques. La durée de prêt est au maximum de 20 ans.

Le prêt ne doit pas dépasser 30 % du coût total de l’opération. Son montant peut varier de 7 000 € à 25 000 € selon la zone où se situe l’opération ;

  • un prêt conventionné. Accordé sans conditions de ressources par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État, ce prêt peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement. Le prêt conventionné peut être complété par un PTZ, un Prêt d’épargne logement (PEL et/ou CEL), un prêt Action logement, un prêt pour les fonctionnaires. Il permet également de percevoir les APL.

Le prêt relais : pour acheter sans attendre
Nicolas a déniché l’affaire du siècle. La décision d’achat est à prendre rapidement, car cette belle demeure, à prix raisonnable, risque de trouver vite preneur. Mais le logement actuel n’est toujours pas vendu. Le prêt relais est un montage financier idéal durant cette période de transition.

Son mécanisme est simple : le temps de trouver un acquéreur, la banque avance l’argent qui proviendra de la vente de l’ancien logement. Le montant de ce prêt est calculé sur la valeur estimée du bien mis en vente. Généralement, il avoisine les 60 à 70 % de celle-ci. La durée du prêt, fixée dans le contrat, est courte (1 an le plus souvent), renouvelable une fois.

Virginie et Nicolas auront le choix entre deux solutions de remboursement : soit rembourser tous les mois les intérêts et la prime d’assurance, soit ne rien payer d’autre que la prime d’assurance et rembourser à l’échéance du prêt les intérêts et le capital emprunté.

Sophie et Mathieu souhaitent faire des travaux

Ce couple a acheté une maison ancienne et en ont assez de voir leurs factures de chauffage augmenter d’année en année. Ils ne veulent plus repousser l’échéance et veulent entreprendre au plus vite les travaux qui s’imposent pour leur confort… et leur portefeuille.

La solution : l’éco-PTZ
L'éco-PTZ finance vos travaux de rénovation énergétique jusqu’à 30 000 € sans intérêts. Accordé sans conditions de ressources, il concerne les logements construits avant 1990. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise labélisée Reconnu garant de l’environnement(RGE). La durée maximale de remboursement de l’éco-PTZ est de 10 ans. Cette durée peut être prolongée à 15 ans pour les travaux de rénovation les plus lourds. Le projet de loi de finances 2016 le reconduit jusqu’au 31 décembre 2018.

80 000
Nombre de ménages qui pourront bénéficier en 2016 des nouvelles dispositions du PTZ contre 44 000 aujourd’hui.

Bon à savoir

L’éco-PTZ est cumulable avec le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) si le montant des revenus de l’année n-2 du foyer fiscal n’excède pas :

  • 25 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
  • 35 000 € pour un couple soumis à imposition commune et 7 500 € supplémentaires par personne à charge.

Aline et Dominique veulent se lancer dans l'investissement locatif

Ce couple de quinquagénaires, fonctionnaires tous les deux, envisage d’acquérir un appartement dans le neuf pour y faire de l’investissement locatif en Pinel.

La solution : le prêt in fine
Le principe du prêt in fine est extrêmement simple, mais cependant particulier. Son remboursement s’effectue en deux temps. Durant toute la durée du crédit, l’emprunteur ne paye que les intérêts et l’assurance. Le capital est remboursé en une seule fois avec la dernière mensualité. À la fin, d’où le terme “in fine”.

L’emprunteur doit donc disposer de ressources suffisantes tout au long du prêt pour être en mesure de le rembourser en une seule fois dans sa totalité. C’est pourquoi les banques accordent prioritairement ce type de crédit en contrepartie d’un placement d’un montant suffisamment conséquent ou de la constitution d’une épargne dont le solde final servira à rembourser le crédit. Le plus souvent, il s’agira d’un contrat d’assurance-vie.
Avantage pour Aline et Dominique : ils pourront déduire de leurs revenus locatifs les intérêts d’emprunt.

Le PEL : toujours et encore

Sans risque et rémunéré à 2 % d’intérêts, le Plan d’épargne logement (PEL) vous permet d’épargner régulièrement pour vous constituer un capital qui servira à financer vos projets immobiliers.

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