Par Christophe Raffaillac, le 22 Octobre 2015 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

Les opportunités pour acheter dans l'immobilier ne manquent pas, mais il reste à bien "ficeler" son projet pour séduire les banquiers ! Quelques astuces vous permettront de bien négocier et décrocher le bon prêt.

Je suis sélectif avant d'acheter

Votre achat immobilier sera d’autant mieux apprécié de votre banquier que vous aurez pris soin de valider certains paramètres. Le bien pourra-t-il se renégocier facilement en cas de revente ? Sa situation lui assure-t-elle une perspective de plus-value à moyen terme ? Son prix ne semble-t-il pas surévalué par rapport au marché local ? S’il s’agit d’un bien locatif, le logement répondra-t-il à la demande de logement ? Autant de questions qui feront que votre acquisition remportera l’adhésion de votre banque et qui faciliteront l’obtention du prêt.

Conseil. Pour bien appréhender la qualité du bien et son prix de vente, un rendez-vous chez le notaire s’impose. Ce dernier connaît les prix des transactions immobilières et peut, en outre, faire des préconisations au plan fiscal et patrimonial.

Je surveille mes comptes

Avant de rencontrer votre banquier pour évoquer votre projet, pensez à soigner la tenue de vos comptes ! Cela repose d’une part, sur le bon équilibre de votre budget en évitant les découverts importants et d’autre part, sur une épargne régulière en effectuant chaque mois des versements programmés. Dans ces conditions, vous gagnerez la confiance de la banque, qui verra d’un bon œil l’effort d’épargne réalisé et la capacité à assumer les mensualités d’emprunt.

Important. Il faut aussi faire valoir l’épargne disponible qui peut être mobilisée en cas de besoin. Si d’autres comptes bancaires sont détenus dans un ou plusieurs autres établissements, il ne faut pas oublier d’en signaler l’existence.

Je limite mon endettement

L’achat de votre maison va nécessairement s’accompagner de quelques restrictions momentanées. Voiture, voyages, week-ends… vous devrez peut-être les limiter et éviter des crédits pour les financer. Car un emprunt pour l’achat d’un nouveau véhicule, par exemple, viendra augmenter vos charges mensuelles et limiter d’autant votre capacité d’endettement. Ce qui risque d’impacter fortement votre budget immobilier, voire de vous obliger à différer votre projet.

Solutions. Le taux d’endettement ne peut excéder 33 % des revenus. Pour le rabaisser, le remboursement par anticipation ou le regroupement de crédit peuvent être une alternative. Mais il faut bien mesurer le coût de rachat du crédit et les incidences en matière d’assurance…

Je négocie avec mon banquier

Compte tenu des taux actuels, vous avez tout intérêt à consulter plusieurs banques et à interroger un courtier en prêt. Sachez qu’un emprunt sur 15 ans s’affiche à 2,20 % environ (source Meilleurtaux au 12/10/15). Pensez aussi que plus vous limiterez la durée de votre emprunt et plus vous réduirez le coût du crédit. Si vous pouvez boucler votre financement sur 15 ans, cela reste une bonne solution dans le cadre d’une primo-acquisition.

En pratique. Il convient de demander plusieurs simulations pour connaître le détail des mensualités. Celles-ci comprennent les intérêts et le capital. Tous les paramètres liés au taux d’intérêt, à la durée et au montant du prêt influent sur le coût des mensualités.

Je choisis les bonnes garanties

Pour que le financement soit accordé, vous devez souscrire une assurance emprunteur et vous entourer des garanties nécessaires pour vous protéger en cas de difficulté. Vous devrez choisir entre l’hypothèque ou la caution, qui restent les formes les plus répandues, mais diffèrent dans leur mécanisme et leur coût. Très répandue, l’hypothèque fait l’objet d’un acte notarié. Elle donne droit au créancier de faire saisir votre logement. Plus onéreuse, la caution revient à verser une somme sur un fonds garanti, qui servira à payer les échéances en cas de défaillance.

À savoir. Des études personnalisées donnent une bonne vision des enjeux, sachant que l’emprunteur peut choisir son assurance emprunteur ou le type de garantie.

Bon à savoir

Préparez votre rendez-vous avec votre banquier !
Lors du rendez-vous avec votre banquier, pensez à vous munir de votre avis d’imposition, de vos relevés de compte, 3 derniers bulletins de salaire, justificatif d’identité et de tous les tableaux d’amortissement des prêts en cours.
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