Par Christophe Raffaillac, le 10 Juillet 2015 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

Un prêt immobilier ne peut s'envisager sans être bien assuré ! Désormais, il est possible de comparer les offres les mieux appropriées, sans être obligé de recourir à l'organisme qui accorde le crédit immobilier.

Et si l’assurance de prêt constituait un atout maître pour les acquéreurs immobiliers ? Une carte qu’il faut nécessairement abattre, puisque cela permet de financer son projet tout en limitant les risques liés aux éventuels accidents de la vie. Maladie, incapacité de travail, période de chômage… une bonne assurance emprunteur prend le relais pour éviter que les proches ne se trouvent en difficulté. Dans ces conditions, le plan de financement peut être honoré pour mener à bien le projet.

Des avantages qui constituent une sorte de prévoyance et sécurisent fortement l’investissement immobilier ! Car aucun autre placement ne peut être mené à bien au moyen de l’emprunt et bénéficier des garanties associées. Comment actionner au mieux ce levier ? Nous avons enquêté pour être en mesure de comparer, négocier et signer son assurance emprunteur en toute sérénité.

Règle n°1 : Prospectez

Après avoir fait le tour des banques pour trouver son crédit immobilier, il convient d’adopter la même tactique pour négocier son assurance emprunteur. Une démarche qui s’avère payante, puisqu’elle permet de limiter sensiblement le coût du crédit. En effet, si le taux des emprunts a fortement diminué (moins de 2 % sur 15 ans), celui de l’assurance emprunteur demeure stable. Et il pèse pour une part non négligeable, puisqu’il représente environ 20 % du coût du crédit. D’où l’intérêt de profiter des lois Lagarde de 2010 et Hamon de 2014 qui accordent plus de souplesse dans le choix de son assurance emprunteur.
Désormais, les banques ne peuvent plus imposer la souscription de leurs formules d’assurance décès invalidité (ADI) mutualisées. De plus, l’emprunteur peut résilier son contrat dans les 12 mois qui suivent la signature.

Mais il faut que les garanties offertes par le nouvel assureur soient équivalentes à celles proposées par la banque. Cette dernière se montre scrupuleuse et peut rejeter certaines demandes de prêts lorsque la couverture ne s’avère pas strictement identique en termes de garanties. Une situation en passe d’être réglée, puisque banques et assurances viennent de se mettre d’accord sur les règles à suivre en matière de délégation d’assurance depuis le 1er mai 2015.

Notre conseil : avant de contracter votre emprunt immobilier, demandez plusieurs simulations pour comparer le coût du crédit avec et sans délégation d’assurance, auprès d’un autre organisme.

Règle n° 2 : Comparez

Le dire c’est bien, le faire est mieux ! Les banques viennent de définir des critères pour évaluer les caractéristiques d’une bonne assurance emprunteur.
Pour souscrire la formule idéale, ce sont pas moins de 15 points de comparaison qui sont auscultés.
À compter du 1er octobre 2015, une fiche d’information sera jointe dès la première simulation adressée à l’emprunteur, elle mentionnera :

  • les caractéristiques des garanties minimales qu’exige le prêteur pour l’octroi du prêt immobilier ;
  • les types de garanties que l’emprunteur envisage de choisir et la part du capital emprunté à couvrir ;
  • une estimation personnalisée qui estime le coût de l’assurance envisagée ;
  • les types de garanties que prévoit cette assurance ;
  • la possibilité qu’a l’emprunteur de souscrire une assurance auprès de l’organisme de son choix.

Cette fiche d’information est définie par le  décret n° 2015-494 du 29 avril 2015.
Une démarche qui peut s’avérer payante, sachant que le coût d’une assurance emprunteur peut varier de 0,15 à 0,65 % du capital emprunté.
5 points d’écart sur le coût de l’assurance représentent une économie de 2 000 €.

Notre conseil : utilisez la fiche d’information pour identifier l’assurance qui correspond le mieux à votre projet et à votre situation !

Emprunt de 200 000 € sur 20 ans

Taux assurance 0,30 % 0,25 %
Coût annuel 600 € 500 €
Coût total assurance 12 000 € 10 000 €
Écart 2 000 €

Règle n° 3 : Signez

Ces nouvelles dispositions permettent de limiter les frais et d’emprunter en toute sérénité. Au moment de s’engager pour une bonne décennie, l’assurance emprunteur offre de nombreuses garanties. Elle comprend plusieurs niveaux de couverture :

  • la garantie décès/perte totale et irréversible d’autonomie. Dans ces 2 cas, l’assureur remboursera à la banque le capital restant dû. La garantie décès a, en général, une durée limitée et s’éteint, selon les contrats, à 70, 75, 80 ans ou plus ;
  • la garantie invalidité/incapacité temporaire, partielle ou totale de travail suite à un accident ou une maladie. Cette garantie est assortie d’un délai de franchise et ne s’applique plus aux personnes au-delà d’un certain âge ou lors du départ à la retraite ;
  • l’assurance perte d’emploi. Cette assurance facultative prendra temporairement en charge le remboursement de vos mensualités d’emprunt en cas de chômage.

Précisons que les “risques santé” sont évalués selon un questionnaire médical, qui doit être rempli en toute bonne foi. Une fausse déclaration peut entraîner la nullité du contrat. Mais avec le “droit à l’oubli” (accord du 25 mars 2015), les anciens malades d’un cancer ne sont plus tenus de le déclarer.

Notre conseil : prenez le temps d’étudier la portée des garanties prévues dans votre contrat.

Pensez au transfert de crédit pour limiter les frais !
Acheter un nouveau bien immobilier, tout en conservant les conditions de prêt immobilier en cours, c’est l’avantage du transfert de crédit. Cette opération évite de souscrire un nouveau prêt et permet de conserver le taux d’intérêt, les mensualités, la durée de remboursement… Pour effectuer un transfert de crédit, 3 conditions doivent être réunies :
  • disposer de la clause de transfert dans le contrat de prêt ;
  • fournir à la banque le compromis de vente du nouveau logement ;
  • acheter un autre bien dont le prix est égal au capital restant dû pour le prêt initial.
Seuls les frais dits de “traitement” seront exigés, mais tous les frais de dossiers seront évités !

Astuces

Pour abaisser le coût de son assurance, l’emprunteur peut choisir de réduire le nombre des garanties proposées. Par exemple, l’assuré dispose de toute latitude pour ne pas souscrire la garantie “invalidité”. Mais il faut qu’il s’assure que l’organisme prêteur accepte de le couvrir dans ces conditions !

  •  Imprimer