Par Nathalie Duny, le 3 Mai 2013 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

Vous envisagez de réaliser votre premier achat immobilier ? Comment accéder à la propriété à moindre coût ! Est-il raisonnable de se lancer dans l'aventure en temps de crise immobilière et sans apport personnel ? Oui, en suivant nos 4 conseils !

1. Connaître les aides pour les primo-accédants

- Le Prêt à taux zéro (PTZ+) : l'atout neuf !
Ce prêt sans intérêts sert à acquérir une résidence principale dans le neuf, avec des caractéristiques de bonne performance énergétique. L'accès au PTZ+ dépend des revenus des ménages ainsi que de la localisation du bien concerné. Les conditions se sont durcies en 2013. Le PTZ+ doit être obligatoirement complété par un  crédit classique. Il ne peut financer un logement à 100 %. La durée de remboursement du Prêt à taux zero se fait en fonction des revenus. Plus les revenus de l'emprunteur sont élevés et plus la durée de remboursement est courte. Les mensualités sont constantes. La durée de remboursement du prêt peut comporter un différé total.

- Les aides des collectivités locales : elles varient selon la région
De nombreuses collectivités locales (Région, Département, Agglomération, Commune) accordent des aides sous forme de prêt bonifié, voire des subventions pour soutenir les primo-accédants. Les aides peuvent servir à financer un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Les critères d'attribution dépendent des ressources du ménage et de la qualité énergétique du logement. Chaque collectivité fixe ses modalités de prêt (montant maximum accordé, taux d'intérêt...), et parfois, ces crédits aidés sont cumulables.
Contactez votre commune ou votre département avant d'élaborer votre plan de financement. Consultez aussi le site de l'Anil, dans la rubrique aides des collectivités locales.

- Vous pouvez bénéficier d'une TVA réduite
La TVA à 7 % est applicable pour l'acquisition d'une résidence principale dans l'immobilier neuf en zone Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) ou pour une primo-accession. Attention, trois conditions sont requises pour bénéficier de cette TVA à taux réduit :
  • les ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond qui varie selon la composition du foyer et la zone géographique du bien ;
  • le prix du logement ne doit pas dépasser un plafond fixé par l'État ;
  • il doit s'agir de l'acquisition de la résidence principale.
Pour plus d'informations, adressez-vous à votre banque ou à un courtier en prêt immobilier.



2. Choisir l'immobilier locatif

-  Et si vous investissiez dans une petite surface ?
Si vous disposez de 80 000 ?, voire un peu moins, vous pouvez opter pour le locatif et investir dans une petite surface. En la revendant plus tard, vous pourrez vous constituer un capital pour acquérir votre future résidence principale. Attention à la qualité du bien et à son emplacement : choisissez-le de façon stratégique, c'est-à-dire proche des commerces, des écoles,  des transports en commun. Ainsi, il sera facilement louable et vous pourrez réaliser une plus-value si vous le revendez.

- Le dispositif Duflot pour les investisseurs
Les investisseurs en loi Duflot bénéficient  d'une réduction d'impôts sur le revenu de 18 %, soit jusqu'à 54 000 ? de réduction d'impôts possible. Le logement doit être neuf, c'est-à-dire soumis à la réglementation thermique 2012 ou au moins "BBC 2005". Il doit être mis en location pendant neuf ans minimum.

3. Profitez des taux d'intérêts historiquement bas

C'est le moment d'acheter... ou tout du moins d'emprunter ! Les emprunts à taux fixes s'établissent sur 15 ans, 20 ans et 25 ans respectivement à 3,10 %, 3,45 % et 3,90 %. Le niveau actuel des taux dope le pouvoir d'achat immobilier. Une hausse des taux d'intérêts semble improbable dans un futur proche. Mais, si vous envisagez d'acheter, n'attendez pas pour emprunter. Car les conditions de crédit n'ont jamais été aussi favorables.

4. Acheter un bien à rénover

Un logement en mauvais état est moins prisé et permet d'investir à moindre coût, car il bénéficie d'une décote qui peut aller jusqu'à 30 %.

Conseils : il faut bien estimer le coût des travaux et ne pas les sous-estimer pour réaliser une bonne affaire. 

Autre piste à explorer
: les primo-accédants peuvent également se tourner vers des biens moins plébiscités comme les appartements en rez-de-chaussée. Comparés aux biens situés aux étages supérieurs, ils subissent une décote importante à l'achat (de -20 % à -40 %). Et contrairement à une idée reçue, les rez-de-chaussée subissent moins de cambriolages que les appartements situés en hauteur, car ils sont plus visibles.

Les questions à se poser avant d'acheter :

  • Votre situation est-elle assez stable pour financer un achat immobilier ?
  • Combien d'années allez-vous garder le logement
  • Comment se porte le marché immobilier en termes de prix ?
  • De quelle superficie avez-vous besoin à court et moyen terme ?
  • Dans quelle région allez-vous acheter ?
  • Que choisir : un appartement ou une maison ?
  • Préférez-vous le neuf ou l'ancien ?
  • Le logement que vous envisagez d'acquérir est-il facilement revendable ?
  • Quel est votre budget ?
À savoir : il ne faut jamais acheter pour une durée inférieure à 6 ans.
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