Par Marie Christine Ménoire, le 5 Octobre 2012 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

Le Prêt social de location-accession (PSLA) permet à des locataires aux revenus modestes de devenir progressivement propriétaires du logement qu'ils occupent, à des conditions de financement privilégiées.

Le principe du PSLA

Consenti à des personnes morales (organismes HLM, promoteurs privés...), ce prêt conventionné permet de financer des opérations de construction ou d'acquisition de logements neufs faisant l'objet d'un contrat de location-accession, après obtention d'un agrément et signature d'une convention.

Le PSLA : un prêt pour les revenus modestes

Pour bénéficier d'un logement en location-accession, le locataire doit respecter les deux conditions suivantes :

  • le logement devra être sa résidence principale ;
  • ses revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond. Depuis le 1er juin 2011, l'appréciation des conditions de ressources pour le respect des plafonds du PSLA s'effectue selon les modalités applicables au PTZ+ : l'accédant doit fournir son avis d'impôt sur les revenus de l'année n-2.

Un prêt en deux étapes

L'opération se déroule en deux phases :

  • la phase locative durant laquelle le logement est la propriété de l'opérateur. Le locataire-accédant verse une redevance constituée d'une indemnité d'occupation, des charges et d'une part assimilable à une épargne (imputable sur le prix du logement). Le ménage peut, quand il le souhaite (et selon les modalités prévues au contrat de location-accession), soit se porter acquéreur de son logement, soit informer l'opérateur de son souhait de ne pas lever l'option. Dans ce dernier cas, et uniquement si l'opérateur en est d'accord, il peut bénéficier d'un maintien dans les lieux en tant que locataire. Dans le cas contraire, les locataires n'ont aucun droit au maintien dans les lieux
  • la levée de l'option doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception. Un nouvel acte notarié constatant le transfert de propriété devra être signé. Le solde du prix de vente alors versé sera égal à la différence entre le prix prévu dans le contrat à la date de levée de l'option et le montant cumulé de la redevance déjà versée.

Un prix de vente encadré

Le prix de vente ne doit pas excéder un plafond fixé par zone géographique et par mètre carré de surface utile, majoré du montant de la TVA. Ce plafond est revu chaque année, au 1er janvier, en fonction de la variation annuelle de l'Indice du coût de la construction. Pour 2012, le plafond des prix de vente est fixé à :
  • 3 963 euros en Zone A
  • 2 658 euros en Zone B1
  • 2 320 euros en Zone B2   
  • 2 030 euros en Zone C

Les garanties propres au PSLA

Il peut arriver qu'un grain de sable vienne compromettre le bon déroulement de l'opération. Pour couvrir cette éventualité, après la levée de l'option, l'acquéreur bénéficie de deux garanties :
  • une garantie de rachat du logement, par le vendeur ou par la personne morale avec qui le vendeur a conclu une convention, s'il survient un "accident de la vie" (décès, mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé, chômage de plus d'un an, invalidité, divorce...).

    Cette garantie joue pendant quinze ans à compter de la levée de l'option. La demande doit intervenir dans un délai d'un an suivant la survenance d'un des faits énoncés plus haut

  • une garantie de relogement.
    En cas de difficultés financières, le ménage se voit proposer 3 offres de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les 6 mois à compter de la demande. Le ménage dispose d'un délai d'un mois à compter de la dernière offre pour l'accepter. À l'expiration de ce délai, si le ménage n'a pas accepté l'une des 3 offres, il est déchu de tout titre d'occupation sur le logement.

Les avantages fiscaux du PSLA

Les logements vendus sous cette formule bénéficient de deux avantages fiscaux :
  • une TVA au taux réduit de 7 % pour les opérations dont l'agrément a été accordé au promoteur à compter du 1er janvier 2012.

    Si l'agrément a été accordé avant cette date, et même si la livraison intervient en 2012, le taux de TVA sera encore de 5,5 % ;

  • une exonération de taxe foncière. Les logements neufs, affectés à la résidence principale, faisant l'objet d'un contrat de location accession et financés par un PSLA, sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans, à compter de l'année suivant l'achèvement de l'immeuble.

    Le bénéfice de cette exonération est subordonné au dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux dans les 90 jours de leur réalisation définitive. Celle-ci doit être accompagnée des contrats de location accession signés, d'une copie de la convention et de l'agrément définitif.
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