Par Christophe Raffaillac, le 5 Octobre 2012 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

Vous n'occupez pas encore votre nouveau logement que, déjà, arrivent avant les premiers remboursements ce qu'on appelle "les intérêts intercalaires". Peut-on éviter ces frais ? Explications.

Pour financer une avance de trésorerie

Exigés avant que les fonds ne soient intégralement débloqués, les intérêts intercalaires s'appliquent lorsque l'on utilise une part du crédit pour régler un constructeur ou réserver un achat sur plan. Comme ces intérêts courent entre les versements effectués par la banque et la mise à disposition totale du prêt, mieux vaut bien négocier avec son banquier pour s'épargner un contre la montre des plus sportifs au plan financier !

Des intérêts le temps du chantier

Lors d'un achat dans le neuf, le règlement se décompose généralement en fonction des tranches suivantes :
  • 5 % à la réservation,
  • 30 % à l'achèvement des fondations,
  • 35 % à la "mise hors d'eau",
  • 25 % à la fin des travaux,
  • 5 % à la livraison.
Pour que l'acheteur honore ses engagements, la banque avance donc l'argent nécessaire et facture des intérêts intercalaires. Pour estimer leur coût, il suffit d'appliquer le taux du prêt au montant utilisé, en tenant compte de la durée.

Une fois le logement livré, et sur présentation des factures correspondantes, le prêt est intégralement versé et les mensualités comprennent les intérêts et l'amortissement du capital.

Prenons un exemple pour bien comprendre. En empruntant 150 000 euros à 3,6 % sur 20 ans, les intérêts intercalaires mensuels peuvent atteindre 405 euros au terme des différents déblocages.

Calcul des intérêts intercalaires :
  • 1er versement de 30 % : 45 000 euros
  • 2e versement de 35 % : 52 500 euros
  • 3e versement de 25 % : 37 500 euros 
Total : 135 000 x 3,6 %/12 mois = 405 euros par mois

Comment limiter les intérêts intercalaires ?

Même si les intérêts intercalaires sont calculés sur la base de taux de crédit avantageux, ils constituent néanmoins une charge supplémentaire qui vient s'ajouter au coût total du projet. Des solutions existent pour les éviter ou les différer :

  • Solution 1 : demandez à votre banque de découper votre enveloppe de crédit en plusieurs prêts, chacun versé en totalité au moment des appels de fonds, que vous amortirez au fur et à mesure, sans être redevable d'intérêts intercalaires.
  • Solution 2 : si vos moyens vous le permettent, optez pour un prêt amortissable à chaque déblocage de fonds. Vous commencerez immédiatement à amortir le capital des différents versements sans intérêts intercalaires.
  • Solution 3 : si vous ne pouvez pas assumer le montant des intérêts intercalaires en plus de votre loyer, négociez un différé total (franchise totale) avec votre banquier. Vous ne ferez aucun versement jusqu'à la mise en place finale du prêt. Les intérêts seront calculés et additionnés à vos futures mensualités.

Intérêts intercalaires dans 2 autres cas

Si le délai entre le déblocage des fonds et la 1re mensualité est inférieur à 30 jours, la 1re échéance comportera des intérêts intercalaires.

Et dans le cas où la mise à disposition de l'argent se fait progressivement, le temps de faire réaliser des travaux, par exemple, la banque facturera des intérêts ! Demandez conseil à votre banquier.
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