Par Marie Christine Ménoire, le 18 Octobre 2013 dans J'ACHETE - Je recherche avec mon notaire

La Société civile immobilière (SCI) permet d'acquérir un logement à plusieurs. Souvent conseillée aux personnes vivant en union libre lors de l'achat de leur résidence principale ou de transmettre un bien immobilier entre membres d'une même famille.

La SCI, une société avant tout

Il suffit d'être deux pour créer une SCI. Chaque associé doit faire un apport (argent, matériel, meubles, bien immobilier...) dont la valeur n'est pas obligatoirement égale. L'ensemble de ces apports constitue le capital social de la SCI. Chaque associé reçoit en contrepartie des parts sociales correspondant à la valeur de son apport. Cela lui donne un droit de vote et le droit de percevoir sa quote-part de bénéfices. En contrepartie, chaque associé peut être tenu de payer les dettes sociales (si la SCI ne peut y parvenir), toujours au prorata du nombre de parts détenues dans le capital.

La SCI est une société à part entière, avec tout ce que cela suppose d'obligations et de formalisme. Il faut notamment :
  • rédiger des statuts qui établiront "la règle du jeu" de la SCI. Pour éviter toute erreur préjudiciable, mieux vaut les rédiger avec l'aide d'un notaire ;
  • définir un objet déterminant l'activité de la SCI. Par définition, celui-ci ne pourra être que civil : acquérir et posséder un ou plusieurs biens immobiliers ;
  • désigner un gérant, le plus souvent choisi parmi les "membres fondateurs". Il est le représentant légal de la société et à ce titre, il peut signer des contrats, ouvrir un compte bancaire pour la société, représenter celle-ci lors d'audiences...
  • convoquer tous les ans une assemblée générale ;
  • tenir une comptabilité régulière et rédiger un bilan annuel.
Par certains aspects, la SCI peut faire penser à l'indivision : dans un cas comme dans l'autre, il s'agit de détenir un patrimoine immobilier à plusieurs. Mais la comparaison s'arrête là.

En effet, la SCI présente des avantages que n'a pas l'indivision. Tout d'abord, elle évite les situations de blocage pouvant se rencontrer dans l'indivision. Les décisions peuvent y être prises plus aisément. Ensuite, elle limite les risques de demandes de partage intempestives.

SCI et résidence principale

Le principal avantage est de pallier les problèmes d'indivision lors du décès d'un des associés. Cette méthode d'achat est conseillée avant tout aux associés vivant en union libre ou dans le cas d'une famille recomposée.

Dans ces cas de figure, les associés ont intérêt à renforcer leur achat en SCI par des "achats croisés" : chacun est à la fois nu-propriétaire* de ses parts et usufruitier** de celles de son compagnon. Par le biais de ce montage juridique, en cas de décès, les héritiers recevront la part de nue-propriété du défunt, mais l'associé survivant gardera l'usage du logement.

À savoir !
La SCI (surtout dans sa forme familiale) offre des avantages en matière de transmission de patrimoine. Elle permet d'assurer sa préservation et facilite le partage dans la mesure où il est plus facile de "distribuer" des parts de société qu'un immeuble. Elle permet également de bénéficier d'avantages fiscaux.

Nu-propriétaire* :
personne pouvant disposer de son bien, mais sans pouvoir l'utiliser ni recevoir
ce qu'il rapporte.

Usufruitier** :
personne ayant le droit de se servir d'un bien (habiter une maison, utiliser du mobilier...) ou d'en percevoir les revenus (les loyers...).

SCI et entreprise

Commerçants, artisans, professionnels libéraux... ont parfois intérêt à recourir à la SCI pour acquérir ou édifier des locaux professionnels qu'ils loueront ensuite à l'entreprise exploitante ou au professionnel. Ce montage juridique permet de dissocier le patrimoine professionnel et le patrimoine privé.

Tout associé est libre de quitter la SCI quand bon lui semble (sauf si les statuts prévoient un délai avant de pouvoir exercer son droit de retrait). Il devra trouver un acquéreur et celui-ci devra être "accepté" par les autres associés. L'objectif étant d'éviter l'entrée dans la société de tiers "indésirables". Cet agrément pourra être plus ou moins souple selon l'identité du candidat acquéreur (conjoint ou enfant du cédant...) et les statuts (l'agrément peut être voté aux deux tiers des associés, par exemple, et non à l'unanimité).

Dans l'hypothèse où les associés ne donnent pas leur aval au candidat acquéreur :
  • un associé peut se porter acquéreur ;
  • si aucun associé n'est candidat, la société peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l'unanimité ou selon les conditions prévues par les statuts ;
  • la société peut racheter elle-même les parts avec l'accord du cédant ;
  • faute de candidat, le cédant peut revenir sur sa décision et exercer son "droit de repentir".
Autre point "délicat" : fixer le prix de cession des parts. En théorie, les associés sont libres de choisir la méthode d'évaluation du prix des parts avec, cependant, une limite : il doit pouvoir être chiffré selon des critères objectifs, pour éviter les conflits entre associés et les litiges avec l'administration fiscale.

Quelle fiscalité pour le SCI ?

Chaque associé est imposé à l'impôt sur le revenu proportionnellement aux bénéfices lui revenant.
Cependant, la SCI peut être soumise à l'impôt sur les sociétés :
  • de plein droit si elle exerce une activité commerciale (location en meublé...) ;
  • ou sur option signée par tous les associés ou ceux habilités par les statuts.
Si un associé cède ses parts, il a un mois pour enregistrer l'acte de cession auprès des impôts. Il devra s'acquitter d'un droit d'enregistrement calculé sur la base du prix de cession. Si cette cession lui procure une plus-value, celle-ci sera soumise à imposition.

Impact de la SCI selon le régime matrimonial

Les époux mariés sous le régime légal ne peuvent pas disposer, l'un sans l'autre, des "biens sociaux
non négociables" (par exemple, les parts de SCI) qui sont des biens communs (art. 1424 du Code civil).

Si vous êtes mariés et que vous prévoyez d'acheter votre résidence principale par le biais d'une SCI, soyez vigilants. La mise en société du logement des époux prive le survivant de son droit au logement durant l'année qui suit le décès ainsi que de ses droits viagers d'habitation et d'usage du mobilier
dont il peut normalement bénéficier ensuite.
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