Par Marie Christine Ménoire, le 17 Mai 2013 dans J'ACHETE - Je recherche avec mon notaire

Que vous soyez vendeur ou acheteur, le viager offre de nombreux avantages. Pour les premiers, c'est un moyen original de financer sa retraite et pour les seconds, l'occasion d'acheter un logement moins cher. Éclairage.

Vendu "libre" ou "occupé"

Un viager est vendu "libre" ou "occupé". Cette dernière formule est la plus répandue, car elle permet au vendeur de rester dans le logement. Dans le cas d'un "viager libre", l'acheteur peut s'ins­taller immédiatement dans le logement ou le louer (très rare).

Dans tous les cas, acheteurs et vendeurs doivent s'entendre sur le prix d'estimation du bien. Cette base sert à calculer le "bouquet" (versement initial du capital) et la rente viagère. En pratique, au moment de la transaction, le vendeur perçoit généralement "en cash" 30 % de la valeur d'expertise. C'est le fameux "bouquet". Il varie selon l'âge du vendeur et la nature du viager (libre, occupé).

Puis, le vendeur touche une rente viagère (calculée sur les 70 % restant) jusqu'à son décès. Elle est indexée sur le coût de la vie.
À quel âge vendre en viager ? Aucun seuil n'est imposé par la loi. Mais le moment idéal se situe entre 75 et 85 ans. Avant, la rente est modeste.


Côté vendeur ou "crédirentier"

? Les plus
  • L'obtention de revenus complémentaires réguliers. À l'heure où la retraite est de plus en plus incertaine, ça compte !
  • Une fiscalité attractive : seulement 40 % de la rente est imposable entre 60 et 69 ans, 30 % au-delà.
  • Dans un viager occupé, les charges de copropriété et les impôts fonciers sont assumés par l'acheteur (seules les charges locatives, comme le chauffage et la taxe d'habitation, incombent au vendeur).
? Le hic
Il est psychologique : l'acheteur parie sur la mort plus ou moins prochaine du vendeur. Le risque est également financier. Mais si l'acheteur ne peut plus assurer le paiement de la rente mensuelle, le vendeur peut faire annuler la vente, grâce à une clause figurant dans l'acte de vente. Si l'acheteur décède, la charge de payer la rente est transmise aux héritiers.

Côté acheteur ou "débirentier"

? Les plus
  • Un prix de vente inférieur au prix de vente d'un logement "classique".
  • Un paiement par fractions échelonnées, sous forme de rente. Vous devenez propriétaire sans mobiliser des sommes d'argent conséquentes. Le bouquet est normalement financé sans avoir à recourir au crédit.
? Le hic
  • Le risque que le vendeur vive de longues années, ce qui obligera à verser une rente longtemps...
  • La nécessité de disposer de la trésorerie nécessaire, car les banques refusent généralement de financer un viager.
À savoir
Faites appel à un notaire pour évaluer l'état du bien. Une fois la transaction conclue, le bien n'appartient plus au vendeur : il ne pourra ni le louer, ni le transmettre !


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