Par Nathalie Duny, le 7 Février 2013 dans J'ACHETE - Je recherche avec mon notaire

Comment rater un projet immobilier ? Voici les 8 erreurs à commettre si vous voulez être sûr que votre achat immobilier se solde par un échec... et toutes nos suggestions pour éviter cette catastrophe !

Erreur n° 1 : Je prépare mal mon projet

Pour cela, rien de plus simple ! Il me suffit de me lancer à l'aveuglette dans les visites, sans savoir exactement ce que je recherche, ni réfléchir au cadre de vie auquel j'aspire. En n'identifiant ni mes besoins, ni mes habitudes, ni mes loisirs, je me donne tous les moyens de rater mon projet immobilier !

Ce qu'il faut faire :
Pensez à long terme, listez vos besoins et surtout posez-vous les bonnes questions ! Quelle région vous intéresse ? Préférez-vous un appartement en centre-ville ou une maison en milieu rural ? Recherchez-vous des espaces verts pour vos enfants, des écoles, des commerces à proximité ? Vérifiez les distances qui vous séparent de la gare, des arrêts de bus ou du métro... Évaluez vos futurs trajets en voiture, en termes de budget et de temps. Y a-t-il des nuisances dans le quartier ? Contactez le service de l'urbanisme de la ville et renseignez-vous. Enfin, ne négligez pas l'emplacement du bien immobilier convoité.

Les notaires, professionnels de l'immobilier, vous le confirmeront : en matière d'immobilier, le critère numéro 1 est l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement ! En effet, si un aménagement intérieur peut se transformer, vous ne pourrez jamais changer la localisation de votre maison. Soyez donc très vigilant !

Erreur n° 2 : Je n'évalue pas correctement le bien

En d'autres termes, je ne prête pas attention à la superficie et à l'agencement des pièces. Je n'examine pas l'état des murs, des plafonds, des sanitaires... et je cours sereinement à la catastrophe !

Ce qu'il faut faire :

Vérifiez si le bien immobilier correspond au titre de propriété. Faites un état des lieux méticuleux. Évaluez les travaux à réaliser. Examinez la toiture, l'électricité, l'isolation, le mode de chauffage, l'état général de la décoration... Et traquez tous les défauts.

Professionnel de l'expertise immobilière, le notaire négociateur vous donnera un avis sur la valeur du bien. Il effectuera des comparaisons avec des ventes qu'il a pu réaliser et vous aidera éventuellement à négocier auprès du vendeur. N'hésitez pas à le consulter.

Erreur n° 3 : Je ne vérifie pas la conformité du bien

Je ne demande pas les diagnostics techniques qui recensent les défauts éventuels du bien et attestent de la conformité aux nouvelles normes environnementales (amiante, termites, gaz, risques naturels...). Je ne connais pas les caractéristiques "techniques" du logement et j'ignore sa performance énergétique. Je ne réclame pas non plus le titre de propriété. J'ignore à qui appartient réellement le bien : est-ce un bien familial ? Le vendeur a-t-il un conjoint ? Celui-ci est-il d'accord pour vendre ? Le bien a-t-il plusieurs propriétaires et tous veulent-ils vendre ?

Ce qu'il faut faire :

Exigez le titre de propriété sans attendre, ainsi que le Dossier de diagnostic technique (DDT). Les diagnostics vous garantissent en effet :
  • une transparence totale sur l'état du bien ;
  • la possibilité de négocier le prix à la baisse si des travaux s'avèrent nécessaires.
Votre notaire vous évitera tous ces désagréments. Il vérifiera la validité de tous les documents, l'origine de la propriété comme l'existence d'éventuelles servitudes. Avec lui, vous achèterez en toute transparence et en toute sécurité.

Erreur n° 4 : Je sous-estime les frais

Je m'en tiens au prix du bien ! Et j'oublie allègrement les intérêts du prêt, le coût de l'assurance (perte d'emploi, invalidité, décès, etc.), les frais de notaire et toutes les autres dépenses (déménagement, installations, taxe d'habitation, taxe foncière...).

Ce qu'il faut faire :

Listez et intégrez toutes les dépenses dans votre projet pour éviter les mauvaises surprises. Dans l'élaboration de votre budget, octroyez-vous une marge !

La règle à adopter : ne pas consacrer plus d'un tiers de ses revenus à l'achat d'un bien.

Erreur n° 5 : Je ne vais pas voir la banque

Je n'ai aucune idée de la somme que je peux emprunter. Je n'évalue pas le montant d'apport personnel dont j'ai besoin par rapport au bien que j'envisage d'acquérir. Je ne maîtrise ni les crédits ni les aides auxquelles j'ai droit (prêt à taux zéro...) et je ne pense pas à négocier.

Ce qu'il faut faire :

Mettez les banques en concurrence. Étudiez scrupuleusement les offres, identifiez toutes les clauses délicates, comme les conditions de rachat d'un crédit. Renseignez-vous sur les différents prêts immobiliers pour éviter, par exemple, que les mensualités de votre crédit à taux variable ne s'envolent avec le temps. Et soyez très vigilant sur la durée de remboursement de votre crédit immobilier. Plus la durée est longue, plus votre crédit vous coûtera cher en intérêts (et en assurances de prêt).

La solution imparable ? Faites appel à un courtier immobilier ! Il négociera pour vous le meilleur crédit immobilier du marché.

Erreur n° 6 : Je ne négocie pas le prix

Je n'entame pas de négociations, je ne fais pas d'offres à la baisse. Je paie le prix affiché sans sourciller.

Ce qu'il faut faire :

Tout est négociable. Tout, à commencer par le prix du bien et les taux d'emprunt du crédit... Aussi, n'ayez pas peur de négocier le prix ! Vous réaliserez des économies importantes, d'autant que les frais de notaire, les intérêts du crédit et les frais d'assurance sont calculés en fonction du prix d'achat du bien.

Pour être certain de payer le bon prix, faites appel à un notaire négociateur. Il connaît les prix du marché immobilier et négociera pour vous. Enfin, les frais de notaire sont moins élevés comparés à ceux d'autres professionnels de l'immobilier !

Erreur n° 7 : Je ne pense pas à la revente

Je ne pense pas aux aléas de la vie qui pourraient me contraindre à revendre d'ici quelques années.

Ce qu'il faut faire :

Choisissez un bien qui a toutes les chances de prendre de la valeur. Si l'emplacement reste le critère numéro 1, prenez également garde aux coups de coeur pour un bien trop atypique !

Si vous faites des travaux (cuisine design, véranda XXL, piscine olympique...), assurez-vous de leur réelle plus-value en cas de revente.

Erreur n° 8 : Je ne prends pas mon temps

J'achète sur un coup de coeur, sans visiter d'autres biens pour comparer.

Ce qu'il faut faire :

Vous recherchez un logement ? Pensez à consulter votre notaire.
  • Il vous aidera à rechercher un bien : il vous orientera vers des sites d'annonces immobilières notariales (comme immonot.com...), vers la presse spécialisée  (les magazines Notariat Services), vous informera sur les prochaines ventes immobilières interactives (sur le site immonot...).
  • Il vous donnera son avis sur la valeur du bien qui vous intéresse et vous dira, notamment, s'il n'est pas surévalué. Il connaît le marché immobilier local, national et maîtrise l'évolution des prix.
  • Il saura prendre en compte l'impact d'un achat immobilier sur l'ensemble de votre patrimoine. Il pourra aussi vous conseiller sur les conséquences financières et fiscales de l'opération.
  • Il vous aidera à négocier le prix.
  • Il vous assistera de A à Z jusqu'à l'acte de vente définitif. Il vous renseignera sur la qualité du bien (et ses défauts éventuels...).
  • Il vérifiera toutes les informations indispensables (validité du titre de propriété, diagnostics, existence de servitudes...).
  • Il coûte moins cher comparé à d'autres professionnels de l'immobilier. Sa rémunération est sensiblement inférieure à celle d'un agent immobilier.
  • Ses frais de négociation sont compétitifs et tarifés par le ministère de la Justice. Ils sont identiques pour tous les notaires.
Par exemple :
  • Pour un bien de 200 0000 euros net vendeur :
    3,67 % TTC. Soit 7 347 TTC
  • Pour un bien de 510 000 euros net vendeur :
    3,26 % TTC. Soit 16 617 euros TTC
Ne vous précipitez pas ! Un achat immobilier doit être réfléchi et méthodique. Attention : il vaut mieux ne pas faire d'affaire que d'en faire une mauvaise !
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