Qu’est-ce qu’un avant-contrat ?

L’avant-contrat permet de préparer la vente définitive. C’est un projet d’acte écrit qui préfigure dans les détails ce que sera l’acte de vente définitif. Il existe deux types d’avant-contrats : la promesse de vente et le compromis. Ce sont souvent les usages locaux qui font préférer l’un à l’autre.

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Quelle différence y a-t-il entre une promesse de vente et un compromis ?

Dans le cas d’une promesse de vente, seul le vendeur (ou "promettant") s’engage à vendre. Cet engagement est consenti pendant une durée déterminée. Pendant ce délai, l’acheteur potentiel, appelé "bénéficiaire", a le choix entre acheter le bien (on dit qu’il "lève l’option") et y renoncer. S’il refuse d’acheter, le vendeur est délié de tout engagement ; il peut donc remettre son bien en vente et rechercher un nouvel acquéreur.
En revanche, dans un compromis (ou "promesse synallagmatique"), vendeur et acquéreur s’engagent, dans un même contrat, l’un à vendre le bien et l’autre à l’acheter à un prix convenu. Le plus souvent, le compromis comporte des clauses dites "suspensives" (obtention des prêts nécessaires généralement) qui visent à différer la vente jusqu’à leur réalisation.

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Qui rédige l’avant-contrat ?

L’avant-contrat peut être rédigé par acte sous-seing privé c’est-à-dire uniquement entre le vendeur et l’acquéreur. Mais, à moins d’être un juriste confirmé, cela est particulièrement risqué et il est préférable d’en confier la rédaction à un professionnel.
Avoir recours à votre notaire vous permettra de bénéficier des conseils avertis d’un juriste responsable.

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Comment se passe la signature de l’acte de vente définitif ?

L’acte de vente définitif est un acte "authentique", obligatoirement rédigé par un notaire et signé devant lui. Selon les usages locaux, il est signé devant le notaire de l’acquéreur ou du vendeur, voire en présence des deux, chaque partie pouvant demander à se faire assister par son propre notaire.
Le notaire procède à la lecture du contrat, ce qui permet de faire le point sur les engagements réciproques du vendeur et de l’acquéreur.
Ensuite, les parties paraphent chaque page et signent la dernière. L’accord est définitivement signé. Il est impossible de revenir en arrière.
Le notaire conserve sous sa responsabilité l’original de l’acte et en remet une copie authentique à l’acquéreur. Elle constituera son titre de propriété.

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En quoi consiste l’achat en tontine ?

D’origine fort ancienne, la tontine permet à deux personnes d’acquérir en commun un bien immobilier en stipulant que le dernier vivant en sera totalement propriétaire. En termes juridiques, on parle de "pacte tontinier" ou de "clause d’accroissement" (car le décès de l’un accroît le patrimoine du survivant). Par le biais de ce montage juridique, le survivant est censé avoir été propriétaire du bien dès son acquisition et est ainsi assuré de rester dans les lieux sans craindre les récriminations des héritiers qui n’ont aucun droit dessus.

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Qu’entend-on par "achat en indivision" ?

Il y a indivision lorsque deux personnes (ou plus) ont les mêmes droits sur un bien qu’elles ont acheté ensemble. L'indivision peut également intervenir suite à une succession ou un divorce. Dès lors, chacun est un propriétaire à part entière. À ce titre, il dispose de droits, mais doit également aux dépenses courantes ou exceptionnelles.

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Que faut-il faire pour constituer une société civile immobilière ?

Il y a SCI lorsque plusieurs personnes décident d’acheter ensemble un bien immobilier. La première étape sera la constitution de la société. À l’image d’une société commerciale, il faudra établir des statuts et procéder à l’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés.
Les personnes ayant financé l’achat du bien immobilier auront la qualité d’associés.

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Quelles sont les principales caractéristiques de l’achat en viager ?

La principale particularité du viager est la part de risque qui fait partie du contrat. Dans ce type de vente, le vendeur (ou crédirentier) vend un bien à un acheteur (le débirentier) moyennant le paiement d’une rente pendant le restant de ses jours. La durée de versement de la rente, et donc le montant définitif de la vente, ne sont pas connus d’avance et dépendent d’un événement imprévisible qui est le décès du vendeur. Outre ce pari sur la vie, une vente en viager peut s’apparenter à une vente classique.

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J’ai entendu dire qu’un bien pouvait être vendu en viager libre ou occupé. Qu’est-ce que cela veut dire ?

Dans le cas d’un viager libre, l’acquéreur prend immédiatement possession du bien vendu.
Si le viager est vendu "occupé", le vendeur continue à habiter le bien vendu, tout en percevant la rente comme complément de revenu. C’est le cas dans 90% des ventes en viager. Il peut arriver que l’âge ou la maladie du vendeur le contraigne à quitter le bien vendu. Dans cette hypothèse, il peut céder son droit d’occupation moyennant une majoration de la rente qui, par ailleurs, pourra l’aider à faire face à des frais d’hospitalisation ou de maison de retraite.
Enfin, dans certains cas, le vendeur peut souhaiter conserver l’usufruit de son bien c’est-à-dire non seulement l’habiter mais aussi pouvoir le louer à un tiers et en percevoir les loyers. Au décès du vendeur, l’acquéreur sera tenu d’attendre la fin du bail en cours avant de pouvoir occuper lui-même les lieux. Ce qui explique qu’en pratique, cette formule est peu utilisée car elle est relativement complexe à gérer.

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Comment est calculé le montant de la rente d’un bien en viager ?

Comme dans toute vente, le prix est un élément déterminant. S’il est dérisoire ou peu sérieux, la vente risque d’être annulée. Le plus souvent, le paiement d’un bien vendu en viager s’effectue en deux étapes :

• une partie versée à la signature de l’acte. C’est ce que l’on appelle le "bouquet" ;
• le solde qui est converti en rente viagère versée périodiquement, tous les mois ou tous les trimestres. Ces versements périodiques s’appellent des "arrérages".

Le prix de vente est fixé librement, mais doit néanmoins correspondre à la valeur réelle de l’immeuble. La rente se calcule à partir du prix de vente auquel s’ajoutent d’autres critères comme l’espérance de vie du vendeur, la forme de vente (libre ou occupée), … Seul un spécialiste du viager, et notamment votre notaire, est à même de rassembler toutes ces données et d’établir un calcul précis. Une fois déterminé, le montant de la rente n’est pas figé. Afin de permettre au vendeur de conserver des revenus constants tout au long du contrat, il est indispensable de prévoir dans l’acte de vente une clause d’indexation de la rente. Cette indexation se fait en fonction d’un indice choisi par les parties. Le plus souvent, il s’agit de l’indice mensuel des prix à la consommation. Si aucune indexation n’est prévue au contrat, la rente est revalorisée par l’application d’un coefficient annuel fixé par la loi de finances.

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Comment est organisée la copropriété ?

C’est une technique juridique qui permet de diviser un immeuble en plusieurs lots, afin qu’ils soient vendus ou attribués à différents propriétaires (les copropriétaires) avec pour but d’éviter les inconvénients de l’indivision. Chaque lot possédé par un copropriétaire est composé d’une partie privative (l’appartement) et d’une quote-part de parties communes (escaliers, jardins…).Un règlement propre à chaque immeuble organise la copropriété.
Ce code de bonne conduite détermine l’organisation de l’immeuble, définit les parties communes et privatives, en précise l’usage, fixe les droits et les obligations des copropriétaires, arrête et répartit les charges…

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Qui décide dans une copropriété ?

Les décisions les plus graves comme les plus anodines doivent être prises par les copropriétaires réunis en assemblées générales. Ils doivent tous être convoqués même si la décision ne les concerne pas directement.

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